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recht.de • Thema anzeigen - Kellerflur als Wohnfläche anrechnen?
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BeitragVerfasst: 19.07.16, 13:06 
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Hallo zusammen,

habe wieder mal eine allgemeine rechtliche Frage.

Wenn in der Anlage zum Kaufvertrag zur Berechnung der Wohnfläche die Räume wie folgt einzeln aufgelistet werden:

Wohnzimmer: XX,XX QM,
Schalzimmer: YY,YY QM,
...
Kellerflur: ZZ,ZZ QM

Auf Nachfrage teilt der Verkäufer mit, dass die Wohnfläche nach WoFl ermittelt wurde. Nun die Frage: selbst wenn die Kellerflur wohflächenähnlich ausgebaut wird (verputz, tapeziert und inkl. Bodenbelag), darf man diese nach Wohnflächenverordnung auf die Wohnfläche anrechnen?

Meines Wissens nach nicht, wenn sich im Keller sonst keine Aufenthaltsräume befinden.
Zitat:
§2 (3) Zur Wohnfläche gehören nicht die Grundflächen folgender Räume:
1. Zubehörräume, insbesondere:
a) Kellerräume


Was meint ihr?


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BeitragVerfasst: 19.07.16, 13:57 
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Geht es um ein Einfamilienhaus? Ist der Keller direkt mit der Wohnung verbunden? Wohin kann man denn vom tapezierten und mit Bodenbelag versehenem Kellerflur aus gelangen?


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BeitragVerfasst: 19.07.16, 15:05 
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Wenn sie eine individuelle Beratung wünschen, dann hilft ihnen diese Seite.

Gibt es in diesem Keller Aufenthaltsräume?

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BeitragVerfasst: 20.07.16, 08:13 
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Meines Erachtens schliesst die Wohnflächenverordnung Kellerräume aus. Das wäre diskutabel, wenn im Keller gewohnt wird und der Keller dann aber auch die baurechtlichen Voraussetzungen für Wohnraum erfüllt (Deckenhöhe z.B.)

Die spannende Frage ist: Ist das wichtig?

Wenn man eine Wohnung mietet, ausgeschriebene 100m^2 für 1000€ und hinterher stellt man fest, es sind nur 800, weil sich bei der Wohnfläche verrechnet wurde, dann kann man möglicherweise erstreiten, dass die Miete angepasst wird. Aber hier geht es um den Kauf. Ansonsten wird die Flächenberechnung soweit ich weiss bei der Wohnraumförderung benutzt. Ist das hier Thema?

Wenn hier alle Räume eh einzeln aufgelistet sind und keinerlei Täuschungsabsicht vorliegt und man die Wohnung kaufen, nicht mieten will, ist es dann nicht ganz egal, ob man den Keller zur Wohnfläche hinzurechnet oder nicht? Ist ja nicht so, dass man nach einem festen m^2 Preis kauft, der Preis einer Wohnung ist frei verhandelbar. Man bekommt 20m^2 Keller, die kosten x000€, ob das nun Wohnfläche ist oder nicht.


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BeitragVerfasst: 20.07.16, 08:43 
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ralph12345 hat geschrieben:
Das wäre diskutabel, wenn im Keller gewohnt wird und der Keller dann aber auch die baurechtlichen Voraussetzungen für Wohnraum erfüllt (Deckenhöhe z.B.)
Deshalb meine Frage nach Aufenthaltsräumen. :wink:

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BeitragVerfasst: 20.07.16, 09:02 
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lottchen hat geschrieben:
Geht es um ein Einfamilienhaus? Ist der Keller direkt mit der Wohnung verbunden? Wohin kann man denn vom tapezierten und mit Bodenbelag versehenem Kellerflur aus gelangen?

Ja, ein EFH. Den Keller erreicht man ganz normal über die Haustreppe. über die man auch die Obergeschosse erreicht.

ktown hat geschrieben:
Wenn sie eine individuelle Beratung wünschen, dann hilft ihnen diese Seite.
Danke für den Link. Dass man sich für eine konkrete Beratung an einen Rechtsanwalt wenden soll, ist mir bewusst. Die Intention der Frage war eher die allgemeine Rechtslage auszuloten, um eine Entscheidung treffen zu können, ob es überhaupt sinnvoll ist, in diese Richtung tiefer zu graben und eine anwaltliche Beratung in Anspruch zu nehmen.

Zitat:
Gibt es in diesem Keller Aufenthaltsräume?

Nein, es gibt keine Wohn- oder Aufenthaltsräume.

ralph12345 hat geschrieben:
Meines Erachtens schliesst die Wohnflächenverordnung Kellerräume aus. Das wäre diskutabel, wenn im Keller gewohnt wird und der Keller dann aber auch die baurechtlichen Voraussetzungen für Wohnraum erfüllt (Deckenhöhe z.B.)

Weder die Deckenhöhe noch die Fensterflächen wären für einen Wohnraum ausreichend. Außerdem wird der Keller, abgesehen von der ausgebauten Kellerflur, im Rohbauzustand übergeben.

Zitat:
Die spannende Frage ist: Ist das wichtig? [...] Wenn hier alle Räume eh einzeln aufgelistet sind und keinerlei Täuschungsabsicht vorliegt und man die Wohnung kaufen, nicht mieten will, ist es dann nicht ganz egal, ob man den Keller zur Wohnfläche hinzurechnet oder nicht? Ist ja nicht so, dass man nach einem festen m^2 Preis kauft, der Preis einer Wohnung ist frei verhandelbar. Man bekommt 20m^2 Keller, die kosten x000€, ob das nun Wohnfläche ist oder nicht.


Genau diese Frage ist spannend und gilt zu klären. Einerseits gibt es im KV einen Absatz, der fürs Unterschreiten der Wohnfläche um mehr als X % eine Vertragsstrafe vorsieht. Anderseits sind alle Räume einzeln aufgelistet. Deswegen ist es auch für uns spannend, wie die Rechtslage in so einem Fall aussieht.


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BeitragVerfasst: 20.07.16, 09:15 
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linch hat geschrieben:
Dass man sich für eine konkrete Beratung an einen Rechtsanwalt wenden soll, ist mir bewusst. Die Intention der Frage war eher die allgemeine Rechtslage auszuloten, um eine Entscheidung treffen zu können, ob es überhaupt sinnvoll ist, in diese Richtung tiefer zu graben und eine anwaltliche Beratung in Anspruch zu nehmen.
Da dies aber zwischenzeitlich der 4 Fall (in dieser Art) den sie hier einstellen, kann man nicht mehr von theoretischen Sachverhalten reden.
Da Sie anscheinend extreme Probleme mit Ihrem Bauträger haben (oder vermuten, dass dieser sie in allen Belangen über den Tisch ziehen will), sollten sie sich anwaltlich beraten lassen und nicht selbst herumdoktern. Sowas geht grundsätzlich nach hinten los.
linch hat geschrieben:
Nein, es gibt keine Wohn- oder Aufenthaltsräume.
Dann zählt der Kellerflur meines Erachtens nicht dazu.

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BeitragVerfasst: 20.07.16, 09:49 
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Danke schön ktown,

von extremen Problemen würde ich zwar nicht sprechen, aber wie das in der Baubrange anscheinend üblich ist, gibt es wohl selten Neubaus ohne Mängel und Meinungsverschiedenheiten. Wie dem auch sei, habe ich jetzt bei zwei auf der von Ihnen empfohlenen Seite gut bewerteten Kanzleien Honorarpreise angefragt und werde kurz von der Abnahme eine davon aufsuchen. Es ist nur so, dass bis zur Abnahme und wahrscheinlich auch danach immer wieder neue Fragen und Punkte aufkommen werden. Und jedes Mal zum Anwalt zu gehen, um sich zu erkundigen, ob der Bauträger in jenem Punkt recht hat, oder nicht, wäre wahrscheinlich viel zu kostspielig. Deswegen habe ich für mich folgende Strategie ausgemacht:
1) die offenen Punkte auf eine Liste sammeln
2) mich im Vorfeld über die allgemeine Rechtslage in diesen Punkten schlau machen und evtl. einige aus unserer Sicht aussichtslose Punkte von der Liste streichen
3) zu einem Beratungsgespräch bei einem Anwalt gehen und die verbleibende Punkte auf einmal abarbeiten
4) je nach Antwort von Anwalt weiter handeln.

Deswegen, solange uns noch kein Abnahmetermin vorgeschlagen wurde, stelle ich die Fragen in mehr oder weniger allgemeiner Form hier, um dann anschließend kurz vor der Abnahme (oder lieber danach?) zum Anwalt zu gehen und die offenen Fragen endgültig zu klären. Als ein neugieriger Mensch kann ich nicht bis dahin die Finger still halten und jegliche Recherchen unterlassen :D


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BeitragVerfasst: 20.07.16, 11:21 
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Wenn X ein Haus vom BT kauft und im Vertrag steht da etwas von 100m^2 Wohnfläche gemäß Wohnflächenverordnung, dann hat X gute Chancen, das zu reklamieren, wenn der BT die 100m^2 nur erreicht, indem er Flächen dazu rechnet, die gemäß Wohnflächenverordnung eben nicht zählen.
Aber wer weiss schon, was genau im Vertrag steht. Meist stehen da doch eh Formulierungen drin, die beliebig interpretiert und gedehnt werden können. Vielleicht ist da nur von Fläche, von Grundfläche oder was auch immer die Rede.

Eine Baufirma verkauft "Typ 160" Häuser, die 160m^2 Fußbodenfläche haben. Gemäß Wohnflächenverordnung sind das am Ende dank Dachschrägen nur 140, aber das weiß man vorher und nirgendwo im Vertrag steht was von Wohnfläche.

Der Rat, Vertrag und Bauleistungsverzeichnis von Sachverständigen und Anwalt durchleuchten zu lassen, kommt hier nicht das erste Mal. Wenn die aus dem Vertrag abgeleiteten Wünsche des Kunden nicht so realisiert werden, wäre es Zeit, den Vertrag und die Wünsche mal einem fachlich neutralen Realitätscheck zu unterziehen. Normalerweise lässt man als unkundiger Laie so einen Bau dann von einem Sachverständigen begleiten, der desöfteren auf der Baustelle auftaucht und guckt. Bei der Abnahme ist vieles längst so verdeckt, dass da keine Prüfung mehr möglich ist.


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BeitragVerfasst: 20.07.16, 12:50 
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Das würde ich genau so verstehen. Es ist aber manchmal nicht so eindeutig zu interpretieren.

Wenn X ein Haus vom BT kauft und im Vertrag steht etwas von 100m^2 gemäß Anlage zum Kaufvertrag, dann sieht es für X erst mal schlecht aus. Da sehe ich noch keine Reklamationsgrundlage.

Allerdings, wenn auf Nachfrage von X, wie die Zahlen in der Anlage zustande kommen, der BT schriftlich mitteilt, dass die angegebene Wohnfläche gemäß Wohnflächenverordnung ermittelt wurde, ist der Fall nicht mehr so eindeutig.

Genau das macht es in meinen Augen diesen Fall so interessant. Die Formulierungen im KV sind vorteilhaft für den BT, während seine Stellungnahme zur Berechnung der Wohnfläche sich eher nachteilig für den BT auswirkt.


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BeitragVerfasst: 20.07.16, 15:03 
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So, falls es noch jemanden außer mir hier interessiert:

BGH, Urt. v. 07.09.2000 – VII ZR 443/99 (OLG Stuttgart):
Zitat:
Amtliche Leitsätze:
1. Die zum Bauherrenmodell entwickelten Prospekthaftungsgrundsätze im engeren Sinne sind auch auf den Erwerb im Bauträgermodell anwendbar.
2. Zu den notwendigen Informationen in einem Prospekt einer Immobilienanlage zählen richtige und unmissverständliche Angaben über Wohnflächen und deren Berechnungsgrundlage.

http://www.zbb-online.com/heft-1-2001/z ... erwerb-im/

Schwammige Formulierungen sind also nicht erlaubt. Auch die Berechnungsgrundlage muss mit angegeben werden. Wenn der BT die WiFl als Berechnungsgrundlage angibt, die Berechnung selbst aber nicht der WoFl enstricht, sehe ich persönlich, stand jetzt, das Recht auf der Seite des Käufers.

Kann jemand von euch meine Schlussfolgerung widerlegen?


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