Stromkabel nach Teilung Grundstücks. Wer trägt Kosten?

[HenSenn]

Hallo allerseits,

ich habe folgende Sachlage:
Wir haben ein bestehendes Haus auf einem großen Grundstück gekauft. Der Verkäufer hatte damals beim Kauf das große Grundstück im Westen nochmals aufgeteilt und den Rest als Bauland mitverkauft. Die Straße ist vom Gesamtgrundstück im Westen, womit wir auch mit einer eigenen, bestehenden Zufahrt verbunden sind.
Nun hat der Nachbar angefangen auf dem Bauland zu bauen und bei den Baggerarbeiten wurde unser Stromkkabel abgerissen und provisorisch oberirdisch verlegt. Es hat sich herausgestellt, dass unser Stromkabel ziemlich mittig über das Nachbargrundstück zur Straße hin verläuft.
Dies geschah nun alles ohne unser Wissen. Wir haben erst davon erfahren, als über den Stromnetzanbieter ein Angebot über die Neuverlegung des Kabels in der Post lag. Wie es scheint, sollen wir jetzt dafür zahlen, dass das Kabel neu verlegt werden soll. Das Angebot ist auch nicht gerade niedrig.
Meine Fragen:
- ist es richtig, dass das Angebot an uns geht? Können wir es eventuell anfechten, sodass der Käufer des Nachbargrundstücks oder gar der Verkäufer die Kosten tragen muss?
- was passiert wenn wir das "Angebot" nicht annehmen?
- warum bekommen wir erst im Nachhinein diese Informationen? Oder liegt es an uns, zu wissen wo die Stromkabel verlaufen?

Wir kommen uns hier sehr ungerecht behandelt vor, da wir davor Strom schon hatten und nicht der Verursacher für eine neue Leitung sind.

Wie ist die Rechtslage? Bitte um Hilfe. Danke.

[ralph12345]

Das Grundstück des Nachbarn ist sein Eigentum, da muss er kein Kabel drauf dulden.

Der Verkäufer hätte vor dem Verkauf bzw. der Teilung zwei Möglichkeiten gehabt: Entweder das Kabel neu verlegen oder als Last im Grundbuch eintragen lassen, was mittig über das Grundstück vermutlich nicht sinnvoll ist. Im Ergebnis hat der Käufer nun ein Grundstück ohne gesicherten Stromanschluss. Es wäre zu prüfen, was der Kaufvertrag sagt, vermutlich etwas von voll erschlossen. Das wäre dann mal Aufgabe des Notars oder ggf. eines Anwaltes, den Vertrag gegen die örtlichen Gegebenheiten zu prüfen. Je nach dem ist dann der Verkäufer in der Pflicht, den Vertrag zu erfüllen und Strom zu legen. Kann man natürlich auch mit dem Verkäufer ausloten, ob der das einfach freiwillig macht.

Das Angebot geht natürlich an den zuständigen Stromkunden, was weiß denn der Versorger, was sich da an Kauf und Verkauf abgespielt hat. Werder Verkäufer noch Nachbar sind befugt, mit dem Stromanbieter etwas abzuschließen. Nur die Kostenübernahme sollte man rechzeitig klären.

[ktown]

Um welches Bundesland handelt es sich den?

Das Grundstück des Nachbarn ist sein Eigentum, da muss er kein Kabel drauf dulden.

Aha und diese Weisheit haben sie woher?

als Last im Grundbuch eintragen lassen

Was wir nicht wissen, ob dies eventuell schon der Fall ist.

Das wäre dann mal Aufgabe des Notars oder ggf. eines Anwaltes, den Vertrag gegen die örtlichen Gegebenheiten zu prüfen

ist das so?

Grundsätzlich ist ein Grundstückbesitzer verpflichtet, vor Beginn einer Baumaßnahme, gerade beim Bauen im Bestand, die örtlichen Gegebenheiten hinsichtlich Versorgungsleitungen und deren Verlauf zu überprüfen. Gerade im Hinblick, dass es wohl eine spezielle Zufahrt zum Hinterland gibt.

Meines Erachtens hat der TE hier mit der Thematik am wenigsten zutun. Die Versorgungsleitung lag dort und fertig. Sollte diese Leitung den Nachbarn an der optimalen Nutzung des Baulandes hindern, dann muss er das entweder im Nachgang mit dem Verkäufer klären, oder Geld in die Hand nehmen und die Leitung so umverlegen, dass er bauen kann.

[ralph12345]

OK, ob das im Grundbuch eingetragen ist, so "Feinheiten", ob das Grundstück "lastenfrei" verkauft ist etc. kennen wir in der Tat nicht, dabei wären die hier wichtig.
@TE: Wie sieht es aus, ist das eingetragen? Grunddienstbarkeit?
Ich hätte einfach mal den für Baugrundstücke "normalen" Fall angenommen, lastenfrei und nix im Grundbuch. Alles andere hätte der Käufer und Nachbar hoffentlich gewusst und entsprechend gehandelt?! Vermutlich hat der Verkäufer das verschlafen.
Wo steht geschrieben, dass man einfach so ohne Eintrag fremde Leitungen auf dem eigenen Grund und Boden dulden muss?

Sollte das Leitungrecht eingetragen sein, ist das nun allerdings eindeutig das Problem des Nachbarn, der da baut.

[ktown]

Ich hätte einfach mal den für Baugrundstücke "normalen" Fall angenommen, lastenfrei und nix im Grundbuch.

Für das Notleitungsrecht bedarf es, meines Wissens, keines Eintrages im Grundbuch. Es wäre von Vorteil, wenn dies eingetragen wäre, es muss aber nicht sein.

[HenSenn]

Danke für die Antworten.

Unser Kabel verlief quer über das "neue" aufgeteilte Grundstück, welches jetzt aufgebuddelt wurde. Ob es irgendwo eingetragen war, weiss ich nicht. Ich weiß auch nicht mehr, ob dies mal in den Verkaufsgesprächen erwähnt wurde. Würde das einen Unterschied machen?

Im Notarvertrag steht, dass "mögliche Erschliessungsgebühren nach Besitzübergabe der Käufer trägt". Aber erschlossen war das Haus und Strom war da. Und dass unser Kabel dem Nachbarshaus im Weg ist, konnten wir auch nicht riechen.

Die Konfusion ist jetzt groß nachdem:
1. Der Notar meinte es wäre Sache des Nachbars, da er für seinen Bau ein Kabel umlegen muss. Dies wäre aber nur seine Meinung ohne Gewährleistung.
2. Der Stromnetzdienstleister meint es ist Sache des Verkäufers, da er ja das Grundstück teilen lies.
3. Ein Anwalt einer Rechtschutzversicherung meinte, wir können da wohl wenig machen und es wäre unser Ding.

Irgendjemand Ideen, wie man vorgehen kann? Wie ist die Rechtslage?

Bundesland ist BW.

[freemont]

Hallo allerseits,

ich habe folgende Sachlage:
Wir haben ein bestehendes Haus auf einem großen Grundstück gekauft. Der Verkäufer hatte damals beim Kauf das große Grundstück im Westen nochmals aufgeteilt und den Rest als Bauland mitverkauft. ...

Hallo,

dann ist es doch so, daß der Verkäufer Eigentümer des Nachbargundstücks war, als das Stromkabel verlegt wurde, bzw. als das Bauland verkauft wurde.

Mangelhaft ist dann das Grundsück über das die Stromleitung verläuft, der Käufer hat es mit der Leitung erworben. Baugrund, der tatsächlich nicht bebaubar ist. Der damalige Verkäufer müsste also die Kosten tragen, wenn das Kabel jetzt verlegt werden muss. Wenn er den Mangel nicht abstellt, macht er sich schadensersatzpflichtig, bzw. könnte der Käufer zurücktreten und den Vertrag rückabwickeln.

Jedenfalls wenn die Verjährung noch nicht eingetreten ist, wahrscheinlich 5 Jahre seit Kauf.

Man kann da aber durchaus auch an arglistige Täuschung durch den Verkäufer denken, der wusste schließlich vermutlich, wie und wo der Strom verlegt ist. Dann wäre die Verjährung bis zu 10 Jahre seit Kauf.

[ktown]

Das

Der Stromnetzdienstleister meint es ist Sache des Verkäufers, da er ja das Grundstück teilen lies.

passt aber nicht zu

Wir haben erst davon erfahren, als über den Stromnetzanbieter ein Angebot über die Neuverlegung des Kabels in der Post lag.

[ralph12345]

Der Stromnetzanbieter wird sich an seinen Vertragspartner wenden, das ist nur logisch. Aber auch nur, weil der Nachbar sich da nicht kümmert und das aussitzt, bis der geschädigte Stromkunde selber tätig wird. Einfach mal den Nachbarn auffordern, das beschädigte Kabel wieder herzustellen?

Der Anwalt der Rechtschutzversicherung ist Fachanwalt für was genau?

Besteht hier denn ein Notleitungsrecht? Kann das Grundstück nur über das des Nachbarn erschlossen werden?

[ralph12345]

Noch was zum nachlesen...
http://www.gesetze-im-internet.de/nav/__12.html

Verordnung über Allgemeine Bedingungen für den Netzanschluss und dessen Nutzung für die Elektrizitätsversorgung in Niederspannung (Niederspannungsanschlussverordnung - NAV)
§ 12 Grundstücksbenutzung
(1) Anschlussnehmer, die Grundstückseigentümer sind, haben für Zwecke der örtlichen Versorgung (Niederspannungs- und Mittelspannungsnetz) das Anbringen und Verlegen von Leitungen zur Zu- und Fortleitung von Elektrizität über ihre im Gebiet des Elektrizitätsversorgungsnetzes der allgemeinen Versorgung liegenden Grundstücke, ferner das Anbringen von Leitungsträgern und sonstigen Einrichtungen sowie erforderliche Schutzmaßnahmen unentgeltlich zuzulassen. Diese Pflicht betrifft nur Grundstücke,
1. die an das Elektrizitätsversorgungsnetz angeschlossen sind,
2. die vom Eigentümer in wirtschaftlichem Zusammenhang mit einem an das Netz angeschlossenen Grundstück genutzt werden oder
3. für die die Möglichkeit des Netzanschlusses sonst wirtschaftlich vorteilhaft ist.
Sie besteht nicht, wenn die Inanspruchnahme der Grundstücke den Eigentümer mehr als notwendig oder in unzumutbarer Weise belasten würde; insbesondere ist die Inanspruchnahme des Grundstücks zwecks Anschlusses eines anderen Grundstücks an das Elektrizitätsversorgungsnetz grundsätzlich verwehrt, wenn der Anschluss über das eigene Grundstück des anderen Anschlussnehmers möglich und dem Netzbetreiber zumutbar ist.
(2) Der Anschlussnehmer ist rechtzeitig über Art und Umfang der beabsichtigten Inanspruchnahme des Grundstücks zu benachrichtigen.

(3) Der Grundstückseigentümer kann die Verlegung der Einrichtungen verlangen, wenn sie an der bisherigen Stelle für ihn nicht mehr zumutbar sind. Die Kosten der Verlegung hat der Netzbetreiber zu tragen; dies gilt nicht, soweit die Einrichtungen ausschließlich dem Anschluss des Grundstücks dienen.

(4) Wird die Anschlussnutzung eingestellt, so hat der Eigentümer die auf seinen Grundstücken befindlichen Einrichtungen noch drei Jahre unentgeltlich zu dulden, es sei denn, dass ihm dies nicht zugemutet werden kann.

(5) Die Absätze 1 bis 4 gelten nicht für öffentliche Verkehrswege und Verkehrsflächen sowie für Grundstücke, die durch Planfeststellung für den Bau von öffentlichen Verkehrswegen und Verkehrsflächen bestimmt sind.

Es erscheint allerdings irgendwie abwegig, dass ein privater Eigentümer sein Grundstück teilt und dem Energieversorger die Folgekosten dafür aufbürdet.

[freemont]

Der Stromnetzanbieter wird sich an seinen Vertragspartner wenden, das ist nur logisch. Aber auch nur, weil der Nachbar sich da nicht kümmert und das aussitzt, bis der geschädigte Stromkunde selber tätig wird. Einfach mal den Nachbarn auffordern, das beschädigte Kabel wieder herzustellen?
...

Das Kabel ist ja wahrscheinlich nucht inglich per Grnddienstbarkeit gesichert. Dann muss es der Nachbar, der neue Eigentümer auch nicht dulden, auch wenn es der Voreigentümer verlegt hat.

Wenn es so ist, wäre das letztendlich ein Mangel des Grundstücks des TE. Daß der Verkäufer davon nichts wusste ist eher unwahrscheinlich. Wenn man das so sieht bestünden Sacmängelansprüche gegen den Verkäufer, also vorrangig Nacherfüllung, Minderung, ggf. Rücktritt.

Wahrscheinlich kommt man hier sogar zum Schadensersatz, wenn man dem Verkäufer ein Verschulden nachweisen kann. Die mangelhafte Stromerschliessung wäre offenbarungspflichtig gewesen. Wahrscheinlich ist das arglistige Täuschung durch Unterlassen.

[HenSenn]

@ktown: Die zweite Aussage kam erst zustande, als wir telefonisch nachgehakt haben und dem Bearbeiter beim Netzbetreiber die Hintergründe erzählt haben. Das Angebot kam, denke ich mal, nur weil wir (bürokratisch gesehen) die nächstliegenden Ansprechpartner sind.

@ralph: danke für den Paragrafen. Auch wenn ich Ihn nicht vollens verstehe. Zumindest (2) ist überhaupt nicht eingehalten.

Wahrscheinlich tritt (3) nicht ein, da die Leitung das Grundstücksende mit dem Haus verbinden soll. Also nicht Anschluss des Grundstücks ist.

Im Moment gibt es auch Strom, nur halt wie gesagt, provisorisch oberirdisch verlegt.

Wir werden jetzt auf den Makler zugehen, damit er das regelt. Zur Not müssen alle drei Parteien das aushandeln.

Etwas anderes: Am Haus ist zudem auch ein Abwasserrohr defekt. Es ist nicht verstopft, sondern kaputt. Wäre das auch ein Mangel, den man dem Vorbesitzer auflasten kann? Dieses Rohr geht nur über unser Grundstück und ist wohl schon seit Kauf kaputt. Wie ist hier die Rechtslage?

[ktown]

Also der zitierte Paragraph hat, nach derzeitigem Kenntnisstand, so überhaupt nichts mit dem Sachverhalt zutun.

1.

Die Straße ist vom Gesamtgrundstück im Westen, womit wir auch mit einer eigenen, bestehenden Zufahrt verbunden sind.

zeigt auf das

insbesondere ist die Inanspruchnahme des Grundstücks zwecks Anschlusses eines anderen Grundstücks an das Elektrizitätsversorgungsnetz grundsätzlich verwehrt, wenn der Anschluss über das eigene Grundstück des anderen Anschlussnehmers möglich und dem Netzbetreiber zumutbar ist.

nicht vorliegt.
2.

Der Grundstückseigentümer kann die Verlegung der Einrichtungen verlangen, wenn sie an der bisherigen Stelle für ihn nicht mehr zumutbar sind.

Es verweigert sich ja derzeit niemand.
3.

Die Kosten der Verlegung hat der Netzbetreiber zu tragen;

Gilt nur für Leitungen des Netzbetreibers die glatt durch das Grundstück verlaufen und kein anderes Grundstück versorgt.

Also primär sehe ich es wie freemont. Das Grundstück hat einen Mangel der im Innenverhältnis zwischen dem Verkäufer und dem Käufer zu klären wäre.

[ralph12345]

Wenn der Anschluss über das eigene Grundstück möglich ist, und die Bedingungen aus dem NAV damit nicht greifen, sind wir bei dem, was ich eingangs geschrieben habe: Der Grundstückseigentümer muss die Leitung auf seinem Grund nicht dulden. Notleitungsrecht greift dann nicht.

Damit ist dann das eigene Grundstück des TE nicht sauber erschlossen, was er finanziell mit dem Verkäufer klären muss. Natürlich regelt der TE das neu legen des Stromanschlusses am Ende mit dem Energieversorger.

[HenSenn]

Vielen Dank für die Antworten.

Der erste Weg wird jetzt über den Makler zum Verkäufer gehen. Ich werde über das Thema berichten.

Ist das andere:
"Am Haus ist zudem auch ein Abwasserrohr defekt. Es ist nicht verstopft, sondern kaputt. Wäre das auch ein Mangel, den man dem Vorbesitzer auflasten kann? Dieses Rohr geht nur über unser Grundstück und ist wohl schon seit Kauf kaputt."

die gleiche Sachelage? Oder muss ich mich selber drum kümmern, da es so schon gekauft worden ist?