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Öffentliches und privates Baurecht, Bebauungsrecht, Nachbarrecht
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Grundstücksteilung

09.01.17, 09:01

In Anlehnung an den Hallen/Garagenthread, eine rein theoretische Frage:

Angenommen, auf einem großen Grundstück steht ein Wohnhaus und der Eigentümer möchte eine Hälfte des Grundstücks verkaufen.

Ist es möglich, die Trennung bzw. die neue Grenze genau an der Hauswand entlang laufen zu lassen, so dass das Haus nun plötzlich ohne Abstandsflächen da steht? Muss das abgeteilte Grundstück dazu zwangsweise mit einer Baulast für die Abstandsfläche versehen werden, um das Grundstück geteilt zu bekommen oder geht das auch ohne und die Abstandsflächen werden erst dann ein Problem, wenn der neue Eigentümer da mal bauen will? Oder kann man einfach nur so teilen, dass auch Abstandsflächen noch weiterhin auf dem eigenen Grundstück liegen?

Re: Grundstücksteilung

09.01.17, 10:35

Meiner bescheidenen Meinung nach, könnte der Grundstücksverlauf an der Hauswand (Grenzbebauung) möglich sein. Das Baurecht wird aber ein bebauen des getrennten und jetzt eigenständigen Grundstücks nicht an dieser Stelle zulassen um die "Mindestabstände" einhalten zu können.

Re: Grundstücksteilung

09.01.17, 10:59

Die Thematik mit den Abstandsflächen kann man vielleicht noch heilen. Viel wichtiger ist die Thematik des Brandschutzes. Dies ist nachträglich bei solch einer Grundstücksteilung nicht mehr korrigierbar.

Re: Grundstücksteilung

09.01.17, 11:04

Siehe auch § 19 Abs. 2 BauGB.

Re: Grundstücksteilung

09.01.17, 18:03

ralph12345 hat geschrieben:In Anlehnung an den Hallen/Garagenthread, eine rein theoretische Frage:

Angenommen, auf einem großen Grundstück steht ein Wohnhaus und der Eigentümer möchte eine Hälfte des Grundstücks verkaufen.

Ist es möglich, die Trennung bzw. die neue Grenze genau an der Hauswand entlang laufen zu lassen, so dass das Haus nun plötzlich ohne Abstandsflächen da steht? Muss das abgeteilte Grundstück dazu zwangsweise mit einer Baulast für die Abstandsfläche versehen werden, um das Grundstück geteilt zu bekommen oder geht das auch ohne und die Abstandsflächen werden erst dann ein Problem, wenn der neue Eigentümer da mal bauen will? Oder kann man einfach nur so teilen, dass auch Abstandsflächen noch weiterhin auf dem eigenen Grundstück liegen?


Das kommt wie so oft auf die landesgesetzlichen Regelungen an.

So ist in Bayern z.B. keine behördliche Genehmigung bei einer Grundstücksteilung (mehr) erforderlich. Die Vermessungs- und Grundbuchämter, die eine Teilung letztlich vollziehen, führen mangels Zuständigkeit und Fachkompetenz keine baurechtlichen Prüfungen durch. Üblicherweise informieren die Vermessungsämter die zuständige Baubehörde über beantragte Teilungen, ein Recht des Bürgers auf Prüfung durch die Behörde und damit ein möglicher Vertrauensschutz besteht aber nicht, sodass es letztlich von der Personalausstattung der Behörde abhängt, ob und wie derartige Mitteilungen bearbeitet/geprüft werden.

Daher ist es durchaus "möglich", dass durch eine unüberlegte Teilung eine (bau-)rechtswidrige Situation entsteht, die ggf. erst nach Jahren von einer Behörde aufgegriffen wird.

Die Konsequenzen hängen wohl vom jeweiligen Einzelfall ab.
Denkbar wären aus Sicht einer Bauaufsichtsbehörde z.B.:
- Anordnung die Teilung rückgängig zu machen
- Anordnung einer Nutzungsuntersagung
- Anordnung der Beseitigung von Gebäuden oder Gebäudeteilen
- Anordnung zum Vornehmen von Umbauarbeiten (z.B. Brandschutzertüchtigung)
- Verzicht auf ein Einschreiten (bis auf Weiteres)
- u.ä.

Aus meiner persönlichen Einschätzung und Erfahrung hat hier die Entscheidung des Landesgesetzgebers, auf ein früher notwendiges Genehmigungsverfahren zu verzichten (Bürokratieabbau), zu hohen und auf lange Sicht nicht abschätzbaren Risiken bei Grundstückseigentümern geführt. Die womöglich vorherrschende Erwartungshaltung des Gesetzgebers, die Eigentümer werden sich des Risikos bewusst sein und Teilungen vorab durch fachkundige Stellen (Architekten usw.) prüfen lassen, hat sich jedenfalls nach meiner Erfahrung als falsch herausgestellt. Bei baurechtlichen Problemen fallen Erben oder Verkäufer/Käufer üblicherweise "aus allen Wolken" und wundern sich, dass der Notar hierzu nichts gesagt hatte ....

Re: Grundstücksteilung

10.01.17, 11:48

Dat nennt sich "Risikomanagement". :oops:
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