Kaufvertrag vorlegen ???

Moderator: FDR-Team

FM
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Re: Kaufvertrag vorlegen ???

Beitrag von FM »

Es geht schon eher um Jahre als um Monate. Aber auch nicht um 20 Jahre.
freemont
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Re: Kaufvertrag vorlegen ???

Beitrag von freemont »

Lutz66 hat geschrieben:
Da dürfen sie sich dann im Zweifel gerne mit den Pflichtteilsberechtigten drüber gerichtlich streiten.
Also gibt es keinen Zeitraum der als ZEITNAH festgelegt ist ?

Hallo,

das ist eigentlich gar nicht die Frage. Maßgeblich ist der Vekehrswert im Zeitpunkt des Erbfalls. Das ist der Wert, der am Markt erzielbar gewesen wäre, wenn die Immobilie am Todestag in Geld umgesetzt worden wäre. Die Frage ist bloß, wie dieser Verkehrswert ermittelt wird. Ein Gericht würde, wenn man sich darüber streitet, einen Gutachter einschalten. Auch wenn ein real erzielter Kaufpreis angezweifelt wird. Dieser Kaufpreis geht in die Kaufpreissammlung der Kommune en.

Verkehrswertgutachten haben immer einen Einschätzungsspielraum, der tatsächlich am Markt erzielte Kaufpreis ist aber ein ganz wesentlicher Anhaltspunkt für die Schätzung.

Wenn man das auf die Frage "Zeitraum" herunterbricht, steht im o.g. Urteil:
Ein Abstellen auf den tatsächlichen Veräußerungserlös ist grundsätzlich auch dann noch zulässig, wenn – wie hier – zwischen Erbfall und Veräußerungszeitpunkt ein Zeitraum von drei Jahren liegt
Eine Differenz von über 100% wie hier würde aber auch nach mehr als 3 Jahren starke Zweifel am Gutachten schüren. Ausser das wäre erklärbar, Bauleitplanung geändert o.ä.
lexator
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Re: Kaufvertrag vorlegen ???

Beitrag von lexator »

@Lutz66 das ist nichts halbes und nichts ganzes was Du da zusammschusters.

1. Nur weil die Immobilie aufgrund irgendeiner Laienschätzung vor 7 Jahren 48000 Euro wert gewesen sein, bedeutet das doch nicht das es heute weniger wert ist. Die Immobilienpreis sind seit Jahren fast überall in Deutschland brutal angestigen.

2. Deine eigene Schätzung von 40000 Euro ist absolut wertlos, weil Du sie nicht mit Fakten untermauern kannst. Das ist eine Schätzung aus dem Bauch heraus genau wie die Schätzung vor 7 Jahren.

3. Wird hier immer nur vom Haus geredet. Zu einem Haus gehört eigentlich immer auch ein Grundstück dazu, dass in der Regel deutlich mehr wert hat als das Haus was auf dem Grundstück gebaut wurde.

4. Gehe ich aktuell davon aus, dass auch die 100000 Euro nicht dem ortsüblichen Marktwert entsprechen und die Immobillie zu einen höheren Preis hätte verkauft werden können. Als Käufer würd ich einen Verkäufer auch nicht zuerst den maximalen Betrag anbieten den ich bereit wäre für die Immobilie zu zahlen. Da fängt man mit einem Preisangebot an den Verkäufer deutlich tiefer an.

Meiner Einschätzung nach kommt hier mindestens der Verkaufswert von 100000 Euro für die Berechnung vom Pflichtteil zum Ansatz. Das jedoch nur WENN der Pflichtteilsberechtigte dem zustimmt.
Der Pflichtteilberechtigte kann vom Erben verlangen, dass dieser ein Verkehrswertgutachten für die Immobilie zum Zeitpunkt des Erbfalls, erstellen läßt. So würde ich das zumindest verlangen, wenn ich der Pflichtteilsberechtigter wäre.

Ein erster Anhaltspunkt zum Wert der Immobilie sowohl für den Erben als auch für den Pflichtteilsberechtigten könnte der Bodenrichtwert für die Immobilie zum Zeitpunkt des Erbfalls sein. Diesen Bodenrichtwert kann man bei der Gemeinde/Stadt erfragen. Dabei sollte man jedoch bedenken, dass es Regionen oder Orte in Deutschland gibt, wo für ein Grundstück deutlich mehr gezahlt werden muss als der Bodenrichtwert, da dort das Bauland sehr knapp ist.
Lutz66
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Re: Kaufvertrag vorlegen ???

Beitrag von Lutz66 »

lexator hat geschrieben: Der Pflichtteilberechtigte kann vom Erben verlangen, dass dieser ein Verkehrswertgutachten für die Immobilie zum Zeitpunkt des Erbfalls, erstellen läßt.
Hallo, erstmal danke für die Ausführliche Antwort.

Niemand der Pflichtteilsberechtigten hat bis zum Verkauf des Hauses mit Gründstück,ein Gutachten verlangt.
Ich mußte ja dem Amtsgericht angeben wie hoch die gesammte Erbmasse ist, jeder der Pflichtteilberechtigten wurde von der Höhe der Erbmasse informiert. Niemand hat etwas dagegen gesagt. Es war alles ok.
Das Haus mit Grundstück ist verkauft,ein Gutachten ist da wohl nicht mehr möglich. Der neue Besitzer hat schon angefangen mit um und ausbauen.

Der Anhaltspunkt für die Schätzung beruht auch darauf das sich das Haus in einer Wohnsiedlung befindet mit mehreren Häusern gleichen Typs. Klar das das eine besser ausgebaut ist als das andere. Es haben dort schon mehrere ihr Haus verkauft und haben nicht mehr als 50.000€ dafür bekommen und die Häuser waren mit viel mehr Komfort ausgestattet.
In meinen Fall war da nichts groß gemacht worden, ich war froh als dabei 100.000€ raus kamen.
Zafilutsche
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Re: Kaufvertrag vorlegen ???

Beitrag von Zafilutsche »

Schauen Sie doch einfach mal nach "Bodenrichtwerte" kurz "BORIS". Wäre ich Pflichtteilberechtigt, wäre das mein erster Blick :wink:
lexator
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Re: Kaufvertrag vorlegen ???

Beitrag von lexator »

Zwischen dem Tod des Erblasser und dem Verkauf der Immobilie liegen nur 4 Monate.
Ich weiß nicht was da so üblich ist aber als Pflichtteilsberechtigter wird man sich vielleicht nicht sofort nach dem Tod beim Erben melden.
Zumal ja erst einmal nach dem Tod das Testament beim Nachlassgericht eröffnet werden muss. Was auch 1-2 Monate in Anspruch nehmen kann.
In der Regel erfährt der Pflichtteilsberechtigte erst NACH der Testermenteröffnung, dass er vom Erbe ausgeschlossen wurde und nur einen Anspruch auf den Pflichtteil hat.

Darüber hinaus wird sich der Pflichtteilsberechtigte auch erst einmal darüber informieren müssen, was an Erbmasse überhaupt vorhanden ist um seinen Pflichtteil zu fordern. Offensichtlich hat er das ja auch gemacht. Sonst wird sich jetzt ja nicht die Frage stellen, ob die 40000 Euro oder die 100000 Euro für die Berechnung des Pflichtteils angesetzt werden müssen.

Was du beim Amtgericht für einen Wert der Erbmasse angegeben hast, spielt meiner Meinung nach für die Berechnung des Pflichtteil keine Rolle. Das muss man ganz klar trennen. Denn die Wertangaben gegenüber dem Amtgericht werden nur für die Berechnung des Verfahrenswertes für die Testamentseröffnung benötigt. Danach berechnet sich dann die Gebühr die für die Testamenteröffnung bezahlt werden muss.

Zumindest bei uns ist das so, dass die Erben und Pflichtteilberechtigten vom Amtsgericht über die Testamentseröffnung informiert werden und eine beglaubigte Kopie des eröffneten Testament erhalten. Das Amtgericht informiert die beteiligten NICHT automatisch über den von Dir angegebenen Wert der Erbmasse.
Das bedeutet der Pflichteilsberechtigte kann, aufgrund fehlernder Infos und muss auch den Angaben die Du beim Amtsgericht gemacht hast, nicht widersprechen.

Der Pflichtteilsberechtigte muss innerhalb von 3 Jahren nach Kenntnis des Erbfalls seinen Pflichtteil fordern.
Sollte man sich uneinig über den Wert der Erbmasse sein, dann kann der Pflichtteilberechtigte vom Erben verlangen, dass dieser ein Wertguachten zum Zeitpunkt des Erbfalls, erstellen läßt.

Als Verkäufer würde es mich zumindest schon einmal stutzig machen, wenn ein Käufer 100000 Euro für meine Immobilie zahlen möchte, wenn die umliegenden Häuser nur 50000 Euro wert sein sollen. Ich persönlich würde da nicht gleich das erste Angebot annehmen, sondern mich vor dem Verkauf informieren, was die Immobilie wirklich wert ist.
Das andere ihre Häuser nur für 50000 Euro verkauft haben, kann ein Richtwert sein, muss aber kein Richtwert sein. Die Frage ist auch immer wie lange liegen diese Verkäufe zurück?

Mal ein persönliches Beispiel von mir.
Für meine Immobilie die ich im Jahr 2011 gekauft habe lag der Bodenrichtwert im Jahr 2011 bei 85Euro/m².
Aktuell und das NUR 6 Jahre später liegt der Bodenrichtwert bei 180Euro/m².
Der Bodenwert hat sich in nur 6 Jahren mehr als verdoppelt.
Hinzu kommt, dass du in meiner Gegend gar keine Grundstücke mehr zum Bodenrichtwert kaufen kannst, die Käufer müssen für den Bodenwert alle mehr als den angegeben Bodenrichtwert zahlen, weil die Nachfrage so gross ist.
Lutz66
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Re: Kaufvertrag vorlegen ???

Beitrag von Lutz66 »

lexator hat geschrieben:Als Verkäufer würde es mich zumindest schon einmal stutzig machen, wenn ein Käufer 100000 Euro für meine Immobilie zahlen möchte, wenn die umliegenden Häuser nur 50000 Euro wert sein sollen. Ich persönlich würde da nicht gleich das erste Angebot annehmen, sondern mich vor dem Verkauf informieren, was die Immobilie wirklich wert ist.
Das andere ihre Häuser nur für 50000 Euro verkauft haben, kann ein Richtwert sein, muss aber kein Richtwert sein. Die Frage ist auch immer wie lange liegen diese Verkäufe zurück?
Der tatsächlich realisierte Marktpreis kann auch den Verkehrswert übersteigen, wenn z.B. bei einer sehr begehrten Immobilie ein Kaufinteressent bereit ist, einen Liebhaberpreis zu bezahlen.
In dem Fall war das so, der Käufer wollte das Haus unbedingt haben. Warum weis ich nicht, das steht auch nicht zur Debatte.
Zuletzt geändert von Lutz66 am 28.03.17, 13:26, insgesamt 4-mal geändert.
freemont
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Re: Kaufvertrag vorlegen ???

Beitrag von freemont »

Lutz66 hat geschrieben:
lexator hat geschrieben:Als Verkäufer würde es mich zumindest schon einmal stutzig machen, wenn ein Käufer 100000 Euro für meine Immobilie zahlen möchte, wenn die umliegenden Häuser nur 50000 Euro wert sein sollen. Ich persönlich würde da nicht gleich das erste Angebot annehmen, sondern mich vor dem Verkauf informieren, was die Immobilie wirklich wert ist.
Das andere ihre Häuser nur für 50000 Euro verkauft haben, kann ein Richtwert sein, muss aber kein Richtwert sein. Die Frage ist auch immer wie lange liegen diese Verkäufe zurück?
Der tatsächlich realisierte Marktpreis kann auch den Verkehrswert übersteigen, wenn z.B. bei einer sehr begehrten Immobilie ein Kaufinteressent bereit ist, einen Liebhaberpreis zu bezahlen.
In dem Fall war das so, der Käufer wollte das Haus unbedingt haben. Warum weis ich nicht, das steht auch nicht zur Debatte.

Na ja, man kann natürlich sagen wo kein Kläger da kein Richter. Aber in einem Rechtsforum ist maßgeblich, was denn ein Richter höchstwahrscheinlich dazu sagen würde. Auszug aus dem oben zitierten Urteil:
Abzustellen ist auf den so genannten gemeinen Wert, der dem Verkaufswert im Zei tpunkt des Erbfalles entspricht. Da derartige Schätzungen mit Unsicherheiten verbunden sind, entspricht es der ständigen Rechtsprechung des Senats, dass sich die Bewertung von Nachlassgegenständen, die bald nach dem Erbfall veräußert worden sind, von außergewöhnlichen Verhältnissen abgesehen, grundsätzlich an dem tatsächlich erzielten Verkaufspreis orientieren muss (Senatsbeschluss vom 25. November 2010 aaO; Senatsurteile vom 14. Oktober 1992 aaO unter I 2 b; vom 13. März 1991 aaO; Staudinger/Herzog, BGB (2015) § 2311 Rn. 102).
Lutz66
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Re: Kaufvertrag vorlegen ???

Beitrag von Lutz66 »

OK. Nochmals danke für die vielen Antworten.

Wenn ich das alles so lese, frage ich mich:

Also ist eine Immobilie im schlechten Zustand genau so viel Wert wie eine in Top Zustand ?
Zafilutsche
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Re: Kaufvertrag vorlegen ???

Beitrag von Zafilutsche »

Zu der Immobilie gehört regelmäßig ein Grundstück. Haus und Grundstück mit der Lage bilden den Wert eines Objektes. Ein Gutachter berücksichtigt eine ganze Batterie an Merkmalen um einen Wert ermitteln zu können. Der Tatsächliche Wert ist aber der, den jemand gewillt ist tatsächlich auch zu zahlen.
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Re: Kaufvertrag vorlegen ???

Beitrag von lexator »

Zafilutsche hat geschrieben:Zu der Immobilie gehört regelmäßig ein Grundstück. Haus und Grundstück mit der Lage bilden den Wert eines Objektes. Ein Gutachter berücksichtigt eine ganze Batterie an Merkmalen um einen Wert ermitteln zu können. Der Tatsächliche Wert ist aber der, den jemand gewillt ist tatsächlich auch zu zahlen.
Richtig wenn der Käufer für die Immobilie bereit ist 250000 Euro zu zahlen und die Immobilie auch für 250000 Euro kauft, dann ist die Immobilie eben 250000 Euro wert.
Der Zustand der Immobilie oder vom Haus, ob top oder schlecht, spielt dann gar keine Rolle mehr.

Der jeweilige erzielte Verkaufspreis der Immobilie wäre dann auch für die Berechnung des Pflichtteils heranzuziehen.
Zafilutsche
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Re: Kaufvertrag vorlegen ???

Beitrag von Zafilutsche »

Vielleicht wäre ja für den TE die Frage offen, wenn der Erbe das Objekt gar nicht zum Verkauf anbieten will?
Hier würde wieder ein Gutachter in's Spiel kommen. (Dann am besten so ein Gutachter, den ein Pflichtteilberechtigter auch anerkennt.
lexator
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Re: Kaufvertrag vorlegen ???

Beitrag von lexator »

Soweit wie ich das verstanden habe, ist der TE Alleinerbe und er hat das Haus 4 Monate nach dem Tod des Erblassers selbst verkauft. Von daher dürfte sich die Frage nicht stellen.
hambre
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Re: Kaufvertrag vorlegen ???

Beitrag von hambre »

Also ist eine Immobilie im schlechten Zustand genau so viel Wert wie eine in Top Zustand?
Eine Immobilie ist das wert, was jemand bereit ist, dafür zu bezahlen. Da potentielle Käufer für eine Immobilie im Top Zustand mehr bereit sind zu zahlen als für eine in schlechtem Zustand ist die Aussage unzutreffend.
Da hilft nur ein Anwalt.............
Dass die Pflichtteilsberechtigten die Angaben beim Nachlassgericht als Grundlage für die Berechnung des Pflichtteils anerkennen müssen, kann auch der beste Anwalt nicht bewirken.
Jdepp
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Re: Kaufvertrag vorlegen ???

Beitrag von Jdepp »

hambre hat geschrieben:
Also ist eine Immobilie im schlechten Zustand genau so viel Wert wie eine in Top Zustand?
Eine Immobilie ist das wert, was jemand bereit ist, dafür zu bezahlen. Da potentielle Käufer für eine Immobilie im Top Zustand mehr bereit sind zu zahlen als für eine in schlechtem Zustand ist die Aussage unzutreffend.
Da hilft nur ein Anwalt.............
Dass die Pflichtteilsberechtigten die Angaben beim Nachlassgericht als Grundlage für die Berechnung des Pflichtteils anerkennen müssen, kann auch der beste Anwalt nicht bewirken.

Im Übrigen sollen Grundbuchämter den Nachlassgerichten Mitteilungen über Veräußerungen und dem Kaufpreis von vererbten Grundbesitz geben. Sollten also die 40.000 EUR beim Nachlassgericht angegeben worden und Grundlage für eine Kostenrechnung sein, kann da noch ne Nachzahlung kommen.
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