Vermietung gemeinsames Haus

[Gratian]

Hallo!

Nehmen wir an, ein Paar wurde gerade geschieden. Es gibt ein gemeinsames Haus (beide stehen im Grundbuch). Über die Aufteilung des Vermögens ist im Scheidungsverfahren keine Regelung getroffen worden. Auch andere Regelungen hierüber bestehen noch nicht. Eine Partei (A) bewohnt das Haus seit ca. 2 Jahren allein. A übernimmt auch allein den Schuldendienst für eine noch bestehenden Kredit. Nunmehr möchte A das Haus vermieten und hat entsprechende Anzeigen (mit Kaufoption) aufgegeben. Die andere Partei (B) ist darüber nicht unterrichtet und erfährt dies zufällig durch die Anzeigen.

Die grundsätzliche Frage wäre nun, kann A das Haus ohne Zustimmung von B vermieten?

Zusatzinformation: Nachdem die Scheidung gerade vorgenommen wurde, bemüht sich B gerade um eine außergerichtliche Vermögensauseinandersetzung. A hat hierzu auch grundsätzlich seine Bereitschaft erklärt, verhält sich aber sehr passiv. B möchte zurzeit keine Vermietung, da im Zuge der Vermögensauseinandersetzung der Verkauf des Hauses eine Alternative wäre und ein solcher Verkauf nicht erschwert werden soll.

VG Gratian

[SusanneBerlin]

Hallo,

Theoretisch obliegt die Entscheidung, wie mit der gemeinsamen Immobilie verfahren wird, beiden Eigentümern gemeinsam.
Rein praktisch kann A das Haus alleine vermieten und der Mietvertrag wäre auch wirksam.

[Gratian]

Danke für die schnelle Antwort!

Vermutlich, weil der Mieter guten Glaubens den Vertrag abgeschlossen hat?

Nachfrage: Was müsste B tun, um eine Vermietung zu verhindern? Oder, wie sollte man sich überhaupt Verhalten?

VG Gratian

[SusanneBerlin]

Vermutlich, weil der Mieter guten Glaubens den Vertrag abgeschlossen hat?

So ungefähr. Der Mieter muss nicht kontrollieren, ob der Vermieter berechtigt ist, das Haus zu vermieten, der Vertrag ist wirksam zustande gekommen. Es ist dann das Problem des Vermieters, dem Mieter die Mietsache zu verschaffen. Sollte dem Mieter trotz wirksamen Vertrag nicht ermöglicht werden das Haus zu nutzen, dann wäre der Vermieter dem Mieter schadensersatzpflichtig.

Nachfrage: Was müsste B tun, um eine Vermietung zu verhindern? Oder, wie sollte man sich überhaupt Verhalten?

Sich mit A zeitnah einigen, was mit dem Haus passieren soll.

Ein Haus länger leerstehen zu lassen ist genauso unwirtschaftlich als es kurz vor dem Verkauf zu vermieten. B könnte A zwar vorwerfen, dass A ohne die Zustimmung von B vermietet hat, aber welcher Schaden ist B entstanden solange er keinen konkreten Kaufinteressenten für das Haus vorweisen kann und sich passiv verhält? Mit "hätte, könnte, wollte" ist kein Blumentopf zu gewinnen.

[Gratian]

Nochmal danke Susanne!

Eine schnelle Einigung wäre natürlich die beste Lösung. Das ist natürlich relativ schwierig, wenn eine Seite mauert. Nur mal um die Sache einzuordnen, im Unterhaltsverfahren musste zunächst eine Stufenklage eingereicht werden, um die erforderlichen Unterlagen zur Prüfung zu halten. Weder direkte Bitten, noch mehrere anwaltliche Schreiben konnte die Gegenseite veranlassen, Unterlagen herauszugeben. Musste halt durch das Gericht erzwungen werden.

Ähnlich verhält es sich bei der Vermögensauseinandersetzung. Um einen Vorschlag hier zu zu erarbeiten, benötigt man nun mal eine Grundlage. Wenn die Gegenseite aber alle Unterlagen hat und keine Kopien herausgibt, wird es schwierig bzw. zumindest dauert es etwas. Wenn man dann noch gerade mit Partei A über die Zukunft des Hauses gesprochen hat und konkret nachgefragt hat, ob A im Haus verbleiben will, ob es verkauft werden soll oder vermietet und vermittelt wird, dass noch keine konkreten Vorstellungen seitens A bestehen, Partei B dann aber im Internet zufällig (wirklich) eine nur wenige Tage alte Anzeigen zur Vermietung mit anschließender Kaufoption findet, wird einem schon etwas mulmig.

Insoweit stimmt es natürlich, dass mit "hätte, könnte, wollte" kein Blumentopf zu gewinnen ist, im wahren Leben viele Dinge aber doch schwieriger sind.

Im Moment arbeitet Partei B daran, A ein Angebot vorzulegen, mit der Prämisse, dass A im Haus verbleibt. Dies dauert leider etwas, aus den oben genannten Gründen. B wäre auch mit dem Verkauf des Hauses ggf. auch mit einer Vermietung einverstanden, A äußert sich aber B gegenüber überhaupt nicht dazu. Nun will B (hinsichtlich der Vermietung) zumindest nicht vor vollendete Tatsachen gestellt werden. Aber das scheint ja schwierig zu sein.

Zumindest denke ich, sollte B A gegenüber, einer Vermietung vor einer Vermögensauseinandersetzung widersprechen, um nicht in die Problematik Anscheins- oder Duldungsvollmacht zu laufen.

Bye the way - ich bin weder Partei A noch Partei B

VG Gratian

[SusanneBerlin]

Nu ja, die beiden frisch getrennten scheinen beide nicht so recht zu wissen was sie wollen.

Im Moment arbeitet Partei B daran, A ein Angebot vorzulegen, mit der Prämisse, dass A im Haus verbleibt.

Warum ist B dafür, dass A im Haus bleibt (und an B die Hälftige Miete zahlt), aber gegen eine Vermietung? Ergibt für mich keinen Sinn. Ach so, B soll A das halbe Haus abkaufen.

Wenn die Gegenseite aber alle Unterlagen hat und keine Kopien herausgibt, wird es schwierig bzw. zumindest dauert es etwas.

Welche Unterlagen braucht man denn dazu? Um ein Kaufangebot zu machen, braucht man lediglich eine Preisvorstellung, und was das Haus heute wert ist steht bestimmt nicht in den Unterlagen. Dass von dem Kaufpreis natürlich noch das Darlehen abzuziehen ist bzw. A dann das Darlehen alleine übernimmt ist ja eh klar, dafür muss man den aktuellen Stand des Darlehens nicht wissen. B braucht lediglich eine Vorstellung, was das Haus selber wert ist, was ein Fremder dafür zahlen sollte/müsste.

A könnte einen Makler bitten, den aktuellen Wert abzuschätzen oder wenns ganz genau gehen soll, einen Gutachter mit der Wertermittlung beauftragen.

Nachdem A und B sich über den Kaufpreis einig sind, kann man anfangen mit der Bank zu sprechen. Es besteht nämlich keine Verpflichtung der Bank, einen der beiden Schuldner aus dem Darlehen zu entlassen.

Nunmehr möchte A das Haus vermieten und hat entsprechende Anzeigen (mit Kaufoption) aufgegeben.

Vermieten mit Kaufoption ist übrigens wirtschaftlich gesehen auch wieder totaler Unsinn, wenn man nicht gerade völlig blauäugige/naive Mieter erwischt.

[Gratian]

Okay, das führt zwar etwas vom Thema weg, aber hier noch einige erklärende Worte:

Warum ist B dafür, dass A im Haus bleibt (und an B die Hälftige Miete zahlt), aber gegen eine Vermietung? Ergibt für mich keinen Sinn. Ach so, B soll A das halbe Haus abkaufen.

B möchte grundsätzlich eine Lösung. Für B wären beide Lösungen denkbar - Verkauf des Hauses oder Verbleib von A im Haus (gegebenenfalls mit Wertausgleich für Ihre Hälfte des Hauses). A äußert sich B gegenüber nicht, ob er das Haus verkaufen möchte oder darin bleiben möchte. Da A im Haus wohnt, scheint es nahe liegend, zunächst ein Angebot zu unterbreiten, welches davon ausgeht dass er im Haus verbleibt. Sollte man sich nicht einig werden (oder aber A erklärt nun doch, dass er verkaufen will), wäre der nächste Schritt der Verkauf des Hauses.

Welche Unterlagen braucht man denn dazu? Um ein Kaufangebot zu machen, braucht man lediglich eine Preisvorstellung, und was das Haus heute wert ist steht bestimmt nicht in den Unterlagen. Dass von dem Kaufpreis natürlich noch das Darlehen abzuziehen ist bzw. A dann das Darlehen alleine übernimmt ist ja eh klar, dafür muss man den aktuellen Stand des Darlehens nicht wissen. B braucht lediglich eine Vorstellung, was das Haus selber wert ist, was ein Fremder dafür zahlen sollte/müsste.

Theoretisch „ja" - praktisch, wenn's nur so einfach wäre. Grundsätzlich sehe ich es so, (Wert des Hauses) - (Restdarlehen) = aufzuteilende Betrag also durch 2. Der Einfachheit halber lassen wir mal Schuldendienst, Nutzungsentschädigung u.Ä weg (tatsächlich muss natürlich alles berücksichtigt werden). Insoweit ist die Höhe des Restdarlehens schon von Interesse. Umso mehr als plötzlich ein weiterer Kredit aufgetaucht ist, der zeitlich lange nach der eigentlichen Hausfinanzierung liegt und angeblich zur Ablösung vorhergehender Kredite genutzt wurde, die aber ebenfalls nicht bekannt sind. Ich glaube, es ist klar, dass B ein Interesse daran hat, Klarheit zu erlangen, ob der Kredit tatsächlich zu Hausfinanzierung genutzt wurde (Antwort von A dazu - ich bin der keine Rechenschaft schuldig). Das dann nachzurecherchieren dauert etwas.

A könnte einen Makler bitten, den aktuellen Wert abzuschätzen oder wenns ganz genau gehen soll, einen Gutachter mit der Wertermittlung beauftragen.

Ja, das könnte A, macht er aber nicht, er macht einfach gar nichts. B hat sich bereits an den Makler gewandt, der ursprünglich beim Hausbau für beide Parteien tätig war. Dieser ist der Meinung, das Haus ließe sich verkaufen und zumindest könnte vom Erlös das Darlehen getilgt werden. Ob darüber hinaus ein Gewinn erzielt werden kann, hängt von dem oben genannten weiteren Darlehen ab. Weiterhin hat B ein Wertgutachten erstellen lassen. Es ist ein einfaches, sicherlich nicht gerichtsverwertbares Gutachten, diente allerdings ja auch nur zur Preisfindung. Das Gutachten kommt zu einem ähnlichen Ergebnis wie der Makler. B hat A sowohl über die Einschätzung vom Makler informiert, als auch das Gutachten übersandt. Die Reaktion war lediglich, dass der Makler einer falschen Einschätzung unterliege und das Gutachten wurde in etlichen Punkten bemängelt. Gleichwohl will B dem A ein Angebot unterbreiten, dazu benötigt B aber die korrekte Darlehenshöhe.

Nachdem A und B sich über den Kaufpreis einig sind, kann man anfangen mit der Bank zu sprechen. Es besteht nämlich keine Verpflichtung der Bank, einen der beiden Schuldner aus dem Darlehen zu entlassen.

Ist bekannt - aber bis dahin muss man erstmal kommen!

Zurück zur eigentlichen Frage, wie verhält man sich hinsichtlich der nicht abgesprochenen Vermietungsabsicht?

VG Gratian

[SusanneBerlin]

Ja, das könnte A, macht er aber nicht, er macht einfach gar nichts.

Jetzt sind irgendwo die Buchstaben durcheinandergekomnen. A war doch im Startbeitrag derjenige, der das Haus zur Miete und/oder Kauf inseriert hatte. Das ist doch nicht "nichts".

Zurück zur eigentlichen Frage, wie verhält man sich hinsichtlich der nicht abgesprochenen Vermietungsabsicht?

Aus Sicht des desjenigen, der vermieten möchte oder aus Sicht desjenigen, der nicht vermieten möchte?

Tja konkrete Handlungstipos zu geben ist 1. schwierig und 2. darf hier keine Rechtsberatung geleistet werden, sondern nur allgemein über Fälle diskutiert werden. Wenn es so brennt, dass man die Vermietung unterbinden will (wäre evtl. möglich über eine einstweilige Verfügung per Gericht) sollte man sich an einen Anwalt wenden und den fragen, was zu tun ist.
Schaden kann es sicherlich nicht, dem anderen mitzuteilen, dass man nicht vermieten, sondern verkaufen möchte und um Rückmeldung bittet, ob der andere das Haus zum Alleineigentum übernehmen möchte.

[Gratian]

Danke Susanne!