Gewerbeobjekt wird als Büro genutzt und vermietet

[Mühlen]

Guten Tag,
ich bin nicht sicher, ob dies die richtige Rubrik ist, es gibt klare Überschneidungen mit dem WEG-Recht, ich versuche es aber zunächst hier:

In einer WEG gäbe es 1 Haupthaus mit mehreren Wohnungen und 1 Gewerbeeinheit, die seit Baubeginn (mehr als 50 Jahre her) als "Lager" eingetragen ist und 1. genau auf der Grundstücksgrenze steht
2. keinen adäquaten Brandschutz etc. hat
3. alle Versorgungsleitungen aus dem Haupthaus bekommt

Seit einem Eigentümerwechsel wird diese Gewerbeeinheit nun als Büro mit viel Publikumsverkehr vermietet. Dies ist laut Stadt widerrechtlich, aber privatrechtlich zu klären -
was kann die WEG machen / was muss die Stadt hier machen? Wie schaut es bei einem Schaden/ Brand aus, wer haftet (der Eigentümer wurde mehrfach aufgeklärt, behauptet aber, eine Umnutzung sei möglich und dies ginge auch baurechtlich alles...)

Wie ist die Rechtslage?

[Azik]

Grundsätzlich ist es nicht Aufgabe einer Bauaufsichtsbehörde (privatrechtliche) Rechtsstreitigkeiten innerhalb einer WEG zu klären.

Behörden sind allgemein nicht verpflichtet gegen jeden Rechtsverstoß vorzugehen.
Ein Rechtsanspruch gegenüber einer Bauaufsichtsbehörde auf Einschreiten könnte nur bestehen, wenn eigene Rechte (unzumutbar) verletzt werden. Dies ist im Sachverhalt nicht erkennbar.

So ist bereits die Baugenehmigungspflicht keine drittschützende Vorschrift. Ohnehin ist nicht ersichtlich was mit "als Lager eingetragen" gemeint ist.

Warum die Stadt die Vermietung als widerrechtlich bezeichnet ist weder erläutert, noch ersichtlich.

Wenn in dem Gebäude der WEG(!) Brandschutzmängel vorliegen, ist es zunächst Aufgabe der WEG diese zu beheben bzw. beheben zu lassen. Dass die WEG eine Behörde verpflichten will, sich um Mängel in ihrem eigenem Gebäude zu kümmern, ist ohne Weiteres wenig nachvollziehbar.

Was die Angabe zu Versorgungsleitungen bezwecken soll, erschließt sich mir nicht.

@mods:
Aus meiner Sicht sollte die Fragestellung besser in das Unterforum Immobilienrecht verschoben werden.
Eine baurechtliche Diskussion z.B. zu Brandschutzmängeln ist aufgrund fehlender Angaben ohne nicht möglich.

[ktown]

Sehe ich auch so.

[Mühlen]

Die Brandschutzauflagen sind ausreichend für die Nutzung "Lager", nicht aber für ein Büro,
das hat die Stadt klargestellt.

Die Stadt hat wegen der 3 genannten Punkte die Nutzung "Büro" ausgeschlossen.

Kann der Eigentümer also theoretisch auch auf die Idee kommen, aus dem Lager eine
Wohnung oder eine Bar zu machen? Das wären ja gute Nachrichten für ihn.

[Azik]

Kann der Eigentümer also theoretisch auch auf die Idee kommen, aus dem Lager eine
Wohnung oder eine Bar zu machen? Das wären ja gute Nachrichten für ihn.

Selbstverständlich kann er auf diese Idee kommen, wer sollte ihn daran hindern ? (...)

Ob die Stadt (=zuständige Bauaufsichtsbehörde?), die WEG oder jemand anderes ihn daran hindern würden, falls er die Idee in die Tat umsetzt, kann hier niemand vorhersagen.

Um auf die Ausgangsfragen zurück zu kommen:
Bei Verstößen gegen baurechtliche Vorschriften kann die zuständige Bauaufsichtsbehörde einschreiten. Sie muss es aber nur in Ausnahmefällen.

Die rechtlichen Möglichkeiten zivilrechtlich Betroffener (z.B. WEG, andere Eigentümer) sind davon aber unabhängig.

[khmlev]

Ein Blick in die Teilungserklärung bringt vielleicht ein wenig Klarheit. Unter Umständen ist dort die Nutzungsmöglichkeit der Teileigentumseinheit geregelt. Die Gemeinschaft hätte dann die Möglichkeit diese zivilrechtlich durchzusetzen.

Wie das Bauamt ohne Ortsbesichtigung eine Bewertung des Brandschutzes vornehmen konnte ist mir nicht ganz klar, da der Sondereigentümer bei der Nutzungsänderung von Lager in Büro durchaus auch den Brandschutz optimiert haben könnte. Offenbar scheint die ausschließliche Nutzung.als Lager baurechtlich nicht vorgeschrieben zu sein, da ansonsten das Bauordnungsamt sehr wohl die Möglichkeit hätte gegen die nicht genehmigte Nutzungsänderung vorzugehen.

[Mühlen]

Die Teilungserklärung sagt ausschließlich "Lager" -
der Sondereigentümer hat gar nichts optimiert, er möchte das tun,
es IST aber baurechtlich eindeutig als "LAGER" definiert, das hat die
Stadt klargestellt, eine Umnutzung IST ausgeschlossen,
die Umnutzung wird NICHT genehmigt werden aus den aufgelisteten Gründen.

Daher wundert es ja die WEG, dass die Stadt eben auf das Zivilrecht verweist
und die derzeitige Nutzung nicht einfach untersagt.

Könnte man bei Schaden dann auch die Stadt mit in die Haftung nehmen, da
ja alles bekannt ist?

[Azik]

Könnte man bei Schaden dann auch die Stadt mit in die Haftung nehmen, da
ja alles bekannt ist?

Warum sollte die Stadt, also letztlich der Steuerzahler, dafür haften wenn die Eigentümergemeinschaft nichts gegen Brandschutzmängel in ihrem eigenen Haus unternimmt?

[Rabenwiese]

Woher die Versorgungsleitungen kommen kann Stadt und WEG doch eigentlich piepschnurzegal sein.

Ob die nun ein Lager oder ein Büro versorgen ebenfalls.

Ich habe hier selbst am Hause ein Nebengebäude zur gewerblichen Nutzung. Es war einmal Büro, es war einmal Lager und es war einmal eine kleine Backstube.

Für keine dieser Nutzungen gab es für diese Einheit besondere Auflagen. Weder zur Leitungsführung noch zum Brandschutz.

Was soll ein Büro auch großartig anderen Brandschutz wie ein Lager haben ?
Je nach eingelagerter Ware wird da eher anders herum ein Schuh draus.



Was macht die WEG wohl wenn der Mieter dort plötzlich ein LAger mit Lagerverkauf einrichtet ?

Irgendwie werde ich das Gefühl nicht los hier geht es nur darum jemanden "ans Bein pinkeln" zu können.

Wenn ich da so an mein damaliges Lager denke ..... Da stand mehr "Bürotechnik" als beim Versicherungsbüro um die Ecke.

[MGH]

erstmal:
Die Eigentümergemeinschaft haftet für Mängel am gemeinamen Gebäude gemeinschaftlich. Daher sollte jeder miteigentümer ein hohes Interresse haben, das der Zustand "ungeführlich" ist und sollte daher privatrechtlich die anderen Miteigentümer auffordern, ordungsgemäße Zustände herzustellen.

Die Behörde ist in öffentlichem Auftrag tätig, nicht als Handlanger einzelner privater Interressen. Gerade wenn eine privatrechtliche Klärung möglich ist, wird sich die Behörde oft eher zurückhalten. Es kann sogar gut sein, das bei einem behördlichen Einschreiten die gesamte WEG als Grundeigentümer aufgefordert wird, Mängel abzustellen, da der Eigentümer der "bösen" Einheit für die erforderlichen Maßnahmen (z. B. Brandschutzertüchtigung, Nutzungsänderung usw.) ggf die Zustimmung der Miteigentümer braucht. Die Behörde einzuspannen kann hier also nach hinten losgehen.

Es gibt bei der Zulässigkeit außer weiß und schwarz immer auch grau...
Es kann z. B. sein, das die Nutzung mit einfachen Maßnahmen aus baurechtlicher Sicht genehmigungsfähig wird. Dann wird die Behörde wenig Veranlassung sehen, dagegen einzuschreiten oder statt einer Nutzungsuntersagung eher einen Bauantrag fordern...

Eine abschließende Prüfung aus der Ferne ist immer schwierig...

[Mühlen]

Vielen Dank MGH -

die Behörde hat schon klargestellt, dass die Büronutzung niemals genehmigungsfähig ist,
das weiß der neue Eigentümer auch - er beharrt trotzdem darauf, dass er alles so umbauen
kann, dass es möglich ist...obwohl er auch weiß, dass die WEG dann dem Nutzungswechsel zustimmen
müsste, was sie nicht tun wird...

Da die Sache so eindeutig ist, und das Gebäude für die Lagernutzung (auch kein Verkauf, Lebensmittel....etc. erlaubt!)
gemacht ist und hier auch
alle Auflagen des Bauamts etc. erfüllt, sieht die WEG keinerlei Veranlassung, Maßnahmen
zu unterstützen, die zu nichts führen und im ordentlichen Zustand auch gar nicht notwendig sind.

Die Verwaltung hat jetzt mehrfach aufgefordert, den nutzungswidrigen Zustand zu beenden, es wird einfach nicht reagiert.
Tja, bleibt nur der Weg zum Anwalt? Schade, kostet nur alle Geld und Nerven, die Leutchen der WEG sind schon etwas betagt...

[MGH]

Tja, bleibt nur der Weg zum Anwalt? Schade, kostet nur alle Geld und Nerven, die Leutchen der WEG sind schon etwas betagt...

Auch im Amt sitzen Mitarbeiter / z. T. Anwälte, die Geld kosten und die sich auch manchmal die Nerven aufreiben.... nur zahlt dies die Allgemeinheit...

Wenn Sie recht bekommen, bestehen auch gute Chancen, die Kosten von Anwalt usw. vom Verursacher erstattet zu bekommen....