Pflichtverletzung Hausverwaltung? Schadenersatzpflichtig?

[andihu]

U.a. in Baden-Württemberg wurde vor einigen Jahren die gesplittete Abwassergebühr eingeführt, d.h. die bisherige Abwassergebühr wurde gesplittet in eine Schmutzabwasser- und eine Niederschlagswassergebühr. Für die Berechnung der Niederschlagswassergebühr ist die Fläche des betreffenden Grundstücks und deren Beschaffenheit ausschlaggebend.
Die Größe und Beschaffenheit der Fläche wurde von den Behörden aufgrund von Luftaufnahmen ermittelt und die Grundstückseigentümer schriftlich um Überprüfung gebeten.
In dem von mir nun geschilderten Fall erhielt das Schreiben von der Behörde die Hausverwaltung. Die jedoch unternimmt nichts. Weder werden die Angaben überprüft, noch werden die Eigentümer informiert.
Die Eigentümer erfahren von der Sache erst wesentlich später mit der von der Hausverwaltung erstellten Abrechnung, auf der erstmals die Niederschlagswassergebühr auftaucht. Nun erst können die Wohnungseigentümer die Angaben der Behörden überprüfen und stellen fest, dass für die Berechnung der Niederschlagswassergebühr statt 700 m² nur 470 m² hätten zugrunde gelegt werden dürfen.
Die Stadtwerke, die die Gebühren in Rechnung gestellt hat, ist nicht bereit, die Rechnung nachträglich zu korrigieren. Durchaus nachvollziehbar, da zwischen Rechnungsstellung und Einreichung der korrigierten Fläche fast ein Jahr vergangen ist.
Dennoch ist den Wohnungseigentümern ein finanzieller Schaden entstanden, für den sie nicht verantwortlich sind. Sie halten die Hausverwaltung für schadenersatzpflichtig, der sie eine Verletzung ihrer vertraglichen Pflichten vorwerfen. Im Verwaltervertrag heißt es: "Der Verwalter hat im Rahmen pflichtgemäßen Ermessens alles zu tun, was zu einer ordnungsgemäßen Verwaltung notwendig ist". In dem vorliegenden Fall wäre es die Pflicht der Hausverwaltung gewesen, die Eigentümer über das Schreiben und die Aufforderung der Behörde zu informieren, die für die Niederschlagswassergebühr festgelegten Flächen zu überprüfen.
Ist Auffassung der Eigentümer juristisch korrekt?

[hambre]

Eine Informationspflicht an die Eigentümer kann ich nicht erkennen. Der Verwalter hätte aber die Richtigkeit der Flächenangabe überprüfen müssen.

[Tastenspitz]

Dennoch ist den Wohnungseigentümern ein finanzieller Schaden entstanden

230 qm Differenz ergeben vermutlich eine Schadensumme von ~300 €/Jahr.
Wieviele Jahre ging das denn so?

[ak]

Salut,

...Dennoch ist den Wohnungseigentümern ein finanzieller Schaden entstanden, für den sie nicht verantwortlich sind. Sie halten die Hausverwaltung für schadenersatzpflichtig, der sie eine Verletzung ihrer vertraglichen Pflichten vorwerfen. Im Verwaltervertrag heißt es: "Der Verwalter hat im Rahmen pflichtgemäßen Ermessens alles zu tun, was zu einer ordnungsgemäßen Verwaltung notwendig ist". In dem vorliegenden Fall wäre es die Pflicht der Hausverwaltung gewesen, die Eigentümer über das Schreiben und die Aufforderung der Behörde zu informieren, die für die Niederschlagswassergebühr festgelegten Flächen zu überprüfen.
Ist Auffassung der Eigentümer juristisch korrekt?

Die HV hat ihrer Sorgfaltspflicht nicht genügt, wenn sie bloß eine Zahlungsanweisung aufgrund einer amtlich aussehenden Kostennote fabrizierte. Insbesondere dann, wenn ihr ein Flächennutzungsplan vorlag, aus dem sie die Diskrepanz hätte erkennen können. Wenn sie nicht verstanden hat, wie die Rechnung zustandekam, hätte sie mindestens unter Vorbehalt zahlen und zugleich widersprechen können bis zur Klärung.
Hat der Beirat der WEG vor Erstellung der Abrechnungsbeschlußvorlage durch die HV die Belegprüfung durchgeführt? Wenn ja, wäre seine Entlastbarkeit zu prüfen.
Nebenbei, die HV hat sowieso keinen Anspruch auf Entlastung. Etwaige Klauseln sollten vor Neubestellung aus dem Vertrag fliegen.
Angenommen, die ETG erfährt erstmals durch Beschlußvorlage der Abrechnung über den Vorgang, vermutlich zum Zwecke, sie zu beschließen. Dann wird sie per se nicht anfechtbar sein mit der Begründung, daß zuviel gezahlt worden sei. Die ETG mag aber beschließen, die Abrechnung mit dem Zusatz zu versehen, daß die HV die sachgrundlosen Teile der Abbuchung sowie etwaige Folgenachteile bis zu einem Stichtag ausgleicht. Die HV mag den Vorfall ihrer Berufshaftpflicht melden oder sich mit den Stadtwerken einigen. Und der Beirat mag zurücktreten bzw. sich ggfs. beteiligen. Mittlerweile soll es welche geben, die sich gleichfalls versichern.
Adieu