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recht.de • Thema anzeigen - Untermietzuschlag bei Vorauszahlung von Nebenkosten zulässig
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BeitragVerfasst: 12.10.17, 17:55 
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Hallo zusammen,

Ich zahle Kaltmiete und zahle die Nebenkosten immer mit und erhalte jedes Jahr eine Nebenkostenabrechnung und jedes Jahr bekomme ich auch etwas Geld zurück. Die Nebenkosten sind in einzelne Posten untergliedert alles schön und übersichtlich.

Jetzt will mir der Vermieter mir die Erlaubnis zur Untervermietung eines Zimmers davon abhängig machen, dass ich einem Untermietzuschlag in Höhe von 20 Euro zustimme.

Auf Nachfrage, warum er diesen Zuschlag möchte, verwies er mich auf den Mietvertrag, auf dem die Höhe des Zuschläge bei Untervermietung auf 20 Euro festgelegt ist.

Ich halte aber einen Zuschlag von einer willkürlichen Summe ohne einen Hinweis auf Berechnungsgrundlage und eventuellen Mehrkosten seitens des Vermieters als unwirksam. Er könnte ja auch pauschal 200 EUR Zuschlag einfordern und an der Untervermietung mitverdienen.

Was ich für zulässig halte, ist die Erhöhung der Vorauszahlungen der Nebenkosten. Aber einfach so ohne Grund quasi die Kaltmiete um 20 Euro durch einen Zuschlag zu erhöhen, halte ich ungerechtfertigt.

Wie seht ihr diesen Sachverhalt?

Über eure Einschätzung, Meinung, Hinweise oder Erklärung wäre ich sehr verbunden.

Vielen lieben Dank!


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BeitragVerfasst: 12.10.17, 19:01 
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ene1975 hat geschrieben:

Jetzt will mir der Vermieter mir die Erlaubnis zur Untervermietung eines Zimmers davon abhängig machen, dass ich einem Untermietzuschlag in Höhe von 20 Euro zustimme.
...
Ich halte aber einen Zuschlag von einer willkürlichen Summe ohne einen Hinweis auf Berechnungsgrundlage und eventuellen Mehrkosten seitens des Vermieters als unwirksam. Er könnte ja auch pauschal 200 EUR Zuschlag einfordern und an der Untervermietung mitverdienen.

Er hat aber keine 200 Euro gefordert, sondern 20.
Und hierzu gibt es u.a. folgendes
Der Vermieter kann die Miete bei erlaubter Untervermietung erhöhen, wenn ihm die Erlaubnis anderenfalls nicht zuzumuten ist (§ 553 Abs. 2 BGB). Damit muss sich der Mieter allerdings einverstanden erklären. Ist der Mieter mit einer angemessenen Erhöhung der Miete nicht einverstanden, kann er keinen Untermieter aufnehmen.

Die verlangte Mieterhöhung muss angemessen sein. Es gibt aber keine gesetzliche Regelung zur konkreten Höhe. Wollen Sie als Mieter zum Beispiel einen Lebensgefährten in die Wohnung aufnehmen, kann der Vermieter im Hinblick auf den zu erwartenden Mehrverbrauch nur eine Anhebung der Betriebskosten verlangen.

Bei echter Untervermietung wird eine Erhöhung im Umfang von bis zu 20 Prozent der erzielten Untermiete oder von bis zu 10 Prozent der Nettokaltmiete für angemessen gehalten. Der Vermieter kann sogar bis zu 25 Prozent Zuschlag verlangen, wenn selbst durch den Untermietzuschlag die ortsübliche Vergleichsmiete nicht erreicht wird (LG Berlin, Beschluss vom 7. Juli 2016, Az. 18 T 65/16).


Zitat:
Was ich für zulässig halte, ist die Erhöhung der Vorauszahlungen der Nebenkosten. Aber einfach so ohne Grund quasi die Kaltmiete um 20 Euro durch einen Zuschlag zu erhöhen, halte ich ungerechtfertigt.

Wie seht ihr diesen Sachverhalt?

Die Erhöhung ist nicht "einfach ohne Grund". Der Grund ist die Untermiete. Und dass die Rechtsprechung im o.a. Rahmen diesen Zuschlag zulässt.


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BeitragVerfasst: 12.10.17, 19:13 
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Hallo,

außerdem wurde es ja auch vorher im Mietvertrag vereinbart, oder?


MfG

_________________
Alles hier von mir geschriebene stellt meine persönlichGanzFürMichAlleineMeinung dar
Falls in einer Antwort Fragen stehen, ist es ungemein hilfreich, wenn der Fragesteller diese auch beantwortet


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BeitragVerfasst: 12.10.17, 22:36 
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Hallo zusammen,

vielen Dank an @Elektrikör und @wintersparziergang für die sehr hilfreichen Antworten.

Ich bin sehr erstaunt über die Rechtsprechung des Landgerichts Berlin vom Juli 2016.

Wenn ich es nun richtig verstehe, ist die Unzumutbarkeit bereits dann gegeben, wenn ein Untermietvertrag zustande kommt - unabhängig davon, ob dem Vermieter Mehrkosten entstehen oder nicht.
Laut http://www.berliner-mieterverein.de/aktuell/mietrechtstipp-untermietzuschlag.htm:
Zitat:
Mit dem Beschluss des Landgerichts Berlin kann der Vermieter in Abweichung von der bisherigen Rechtsprechung zukünftig eine Beteiligung am Untermietzins unabhängig von einer stärkeren Abnutzung oder einer Erhöhung der Betriebskosten beanspruchen.

Weiter heißt es:
Zitat:
Eine Korrektur dieser Rechtsprechung durch andere Gerichte ist künftig zu erwarten.


Wisst ihr die Gründe warum bei Untervermietung an Dritte grundsätzlich immer eine Unzumutbarkeit für den Vermieter vorliegt, wenn dem Vermieter weder Mehrkosten entstehen noch eine stärkere Abnutzung der Wohnung vorliegt. Schließlich nehme ich keine weitere Person auf, da meine Lebensgefährtin ausgezogen ist. Die Zahl der in der Wohnung lebenden Menschen hat sich nicht geändert durch die Untervermietung. Außerdem mache ich keinen Gewinn durch die Untervermietung, denn den größeren Teil der Miete zahle ich weiterhin.

Über eure Meinung wäre ich sehr dankbar.


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BeitragVerfasst: 12.10.17, 22:42 
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Versteh ich das richtig?
Ich vermiete an einen Dritten -> Darf der Vermieter pauschal die Miete um den Betrag x erhöhen.
Mein Sohn (12 Jahre) zieht zu mir -> der Vermieter muss dies akzeptieren (weil Familienangehöriger) und darf max. die Nebenkostenumlage auf eine Person mehr umstellen (was aber im ersten Fall ja auch geschieht)


Wo ist der Unterschied, dass im ersten Fall mehr Geld verlangt werden darf?

_________________
Alles, was ich schreibe, ist meine private Meinung.
Gesetze sind eine misslungene Kreuzung aus dem Alphabet und einem Labyrinth.
"Durch Heftigkeit ersetzt der Irrende, was ihm an Wahrheit und an Kräften fehlt" Zitat Goethe


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BeitragVerfasst: 12.10.17, 23:00 
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ktown hat geschrieben:
Wo ist der Unterschied, dass im ersten Fall mehr Geld verlangt werden darf?

Das eine ist Untervermietung, das andere Aufnahme eines Familienmitglieds. Da sieht der Gesetzgeber einen Unterschied.

ene1975 hat geschrieben:
Wisst ihr die Gründe warum bei Untervermietung an Dritte grundsätzlich immer eine Unzumutbarkeit für den Vermieter vorliegt, wenn dem Vermieter weder Mehrkosten entstehen noch eine stärkere Abnutzung der Wohnung vorliegt. ...Außerdem mache ich keinen Gewinn durch die Untervermietung, denn den größeren Teil der Miete zahle ich weiterhin.

Das ist m.E. nicht so zu verstehen, dass Untervermietung an Dritte ohne Mieterhöhung grundsätzlich immer eine Unzumutbarkeit bedeutet.
Das BGB sieht, wenn es so ist, dann steht dem VM eine Mieterhöhung in Höhe dieser max. 20% zu, andere Gerichte urteilen, dass der VM das so erheben kann.
Wann es zumutbar ist und wann nicht, ist nicht ausgeführt. Geregelt ist nur, dass der VM das nicht bei Aufnahme eines Angehörigen darf.


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BeitragVerfasst: 12.10.17, 23:01 
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Themenstarter
Elektrikör hat geschrieben:
Hallo,
außerdem wurde es ja auch vorher im Mietvertrag vereinbart, oder?


Ja, das ist richtig! Anscheinend ist der Vermieter einer freifinanzierten Wohnung im Gegensatz zu einer öffentlich geförderten Wohnung frei darin, einen willkürlichen pauschalen Betrag festzulegen. Denn für Sozialwohnungen ist die Höhe des Untermietzuschlag gesetzlich geregelt. Sie beträgt seit 1.1.2002 2,50 € und bei 2 oder mehr Personen 5 € (§ 26 III NMV 70).

Mein Vermieter verlangt den achtfachen Zuschlag bei Untervermietung. Da wurde ich natürlich skeptisch, ob die Höhe des Zuschlags meines Vermieters überhaupt angemessen ist.

Die Rechtsprechung des Landes Berlin geht voll zu Lasten von Mietern! Es ist für mich noch nicht nachvollziehbar, warum ein Vermieter grundsätzlich schlechter gestellt ist, wenn ich untervermiete, weil meine Lebensgefährtin ausgezogen ist und ihr Anteil an der Miete nunmehr wegfällt.


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BeitragVerfasst: 13.10.17, 07:50 
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ene1975 hat geschrieben:
Mein Vermieter verlangt den achtfachen Zuschlag bei Untervermietung. Da wurde ich natürlich skeptisch, ob die Höhe des Zuschlags meines Vermieters überhaupt angemessen ist.

Nichts für ungut, aber hier sieht man, warum man den berichteten Ergebnissen von Statistiken mit Vorsicht begegnen muss- man kann mit Interpretationen von Zahlen viel machen...

"das Achtfache" klingt sehr dramatisch. Wenn man dann schaut, dass bei Sozialwohnungen nur 2,50 Euro erlaubt sind (dafür gibt es mancherorts nicht mal einen Kaffee zu trinken) und der Vermieter 20 Euro veranschlagt, relativiert sich die Summe doch erheblich.
Übrigens ist die Summe auch außerhalb der Sozialwohnungen geregelt: Max. 20%.

Zitat:
Die Rechtsprechung des Landes Berlin geht voll zu Lasten von Mietern!

Ein seltenes Ergebnis, das stimmt.

Zitat:
Es ist für mich noch nicht nachvollziehbar, warum ein Vermieter grundsätzlich schlechter gestellt ist, wenn ich untervermiete, weil meine Lebensgefährtin ausgezogen ist und ihr Anteil an der Miete nunmehr wegfällt.

Na, vielleicht so: Wenn die LG einzieht, zieht ein Partner/Familienmitglied ein, wenn man untervermietet, handelt man mit dem Eigentum des Anderen.
Dass man nicht unbedingt Gewinn macht- was m.W. machbar wäre- ist unerheblich.

und noch was zum Bedenken
Zitat:
Vermieter einer freifinanzierten Wohnung im Gegensatz zu einer öffentlich geförderten Wohnung frei darin, einen willkürlichen pauschalen Betrag festzulegen.

Der frei finanzierende Vermieter zahlt alles selbst- da sollte nachvollziehbar sein, wieso es wirtschaftlicher handeln muss, als der öffentliche Träger.


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BeitragVerfasst: 13.10.17, 08:19 
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ene1975 hat geschrieben:
...
Die Rechtsprechung des Landes Berlin geht voll zu Lasten von Mietern! Es ist für mich noch nicht nachvollziehbar, warum ein Vermieter grundsätzlich schlechter gestellt ist, wenn ich untervermiete, weil meine Lebensgefährtin ausgezogen ist und ihr Anteil an der Miete nunmehr wegfällt.


Ob dieser Beschluss Bestand haben wird, ist doch sehr fraglich. Noch ein Urteil, auch aus Berlin, es klingt plausibel, d.h. wenn hier ursprünglich an ein Pärchen vermietet wurde, erhöht sich die Abnutzung nicht. Der Mieter kann ja auch nichts herausvelangen, wenn nach dem Einzug ein Mitbewohner auszieht:

LG Berlin, Urteil vom 18.12.03 – 67 S 277/03 –

Zitat:
Leitsätze:

1. Der Vermieter kann die Genehmigung einer Untervermietung nicht von der Zustimmung zur Erhebung eines Untermietzuschlages abhängig machen, wenn sich die Anzahl der die Wohnung nutzenden Personen nicht erhöht.
...
Der Zuschlag, den die Beklagte verlangt, findet in § 553 Abs. 2 BGB keine rechtliche Grundlage. Der Vermieter kann eine „angemessene Erhöhung der Miete“ nur dann verlangen, wenn ihm die Überlassung eines Teils der gemieteten Wohnung an einen Dritten ansonsten nicht zuzumuten wäre. Maßgeblich ist nach der herrschenden Auffassung in der Rechtsprechung und der Literatur, ob der Vermieter durch die Aufnahme des Dritten vermehrt belastet wird, etwa durch eine stärkere Abnutzung der Wohnung oder durch eine höhere Belastung mit Betriebskosten (vgl. AG Langenfeld, WM 1992, 477; Sternel, Mietrecht, Teil II Rn. 257 m.w.N.; Bub/Treier (Kraemer), Handbuch der Wohn- und Geschäftsraummiete, Kap. III Rn. 1024; a.A. Schmidt-Futterer (Blank), Mietrecht, § 553 BGB Rn. 16). Eine derartige Belastung lässt sich im vorliegenden Fall schon deshalb nicht erkennen, weil die streitgegenständliche Wohnung bis zum Auszug des Klägers zu 2. ebenfalls von zwei Personen bewohnt worden ist.
...

Die generell, über § 553 II hinaus per AGB vereinbarten 20 EUR Zuschlag im Mietvertrag dürften wegen Verstoß gegen § 553 III BGB nichtig sein. Gesetzliches Verbot.


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BeitragVerfasst: 14.10.17, 12:14 
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ene1975 hat geschrieben:
Ich bin sehr erstaunt über die Rechtsprechung des Landgerichts Berlin vom Juli 2016.

Wenn ich es nun richtig verstehe, ist die Unzumutbarkeit bereits dann gegeben, wenn ein Untermietvertrag zustande kommt - unabhängig davon, ob dem Vermieter Mehrkosten entstehen oder nicht.


Das LG Berlin hat sich in der Entscheidung auf eine Auffassung in der Literatur (jetzt: Schmidt-Futterer Mietrecht 13. Aufl. 2017 BGB § 553 Rn. 20; ebenso Blank/Börstinghaus 4. Aufl. 2017 § 553 Rn. 26; Pauly WuM 2008, 320, 321) bezogen, die - der Auffassung folgend - auch die Frage der Unterscheidung zwischen Aufnahme eines Lebensgefährten, etc. und echter Untervermietung iSd. § 553 BGB beantwortet. Denn bei der Aufnahme von Familienangehörigen sei die Wohnung bereits der Größe nach so konzipiert, dass die ursprünglich ausgehandelte Miete derjenigen enspreche, die für eine Wohnung mit Mehrbelegung üblich ist. Bei der echten Untervermietung hingegen entspreche es der Üblichkeit, dass der Vermieter an der insoweit neu ausgehandelten Miete partizipieren solle, was im Allgemeinen mit 20% angenommen wird (mit Verweis auf AG Hamburg ZMR 2008, 213; LG Berlin GE 2016, 1093; Pauly WuM 2008, 320, 321; Hannemann/Wiek Handbuch des Mietrechts § 5 Rdn. 53).

Teilweise wird auch ein genereller Zuschlag entsprechend § 26 NMV als zulässig angesehen (Münchener Kommentar zum BGB § 7. Aufl. 2016 § 553 Rn. 11).

So man, wie das LG, dem folgt, kommt es auf die AGB-Vereinbarung im Mietvertrag nicht an, weil der Vermieter auch bei Unwirksamkeit dieser den Zuschlag fordern könne. Die Höhe ist zwar dann tatsächlich im Einzelfall zu bestimmen, könnte aber auch auf 20% geschätzt werden. Das ist, da die Erhöhung nicht gänzlich zwingend ist und Vorabregelungen ohnehin unwirksam, mit § 553 BGB zu vereinbaren. Ob es sich durchsetzt, ist eine andere Frage. Allerdings sind die genannten Literaturstimmen im Mietrecht schon nicht ganz unbedeutend.


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BeitragVerfasst: 14.10.17, 13:44 
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Ich weiß gar nicht, wo das Problem liegt. Der Mieter kann sich die Erhöhung von seinem Untermieter wiederholen, wenn er den Mietpreis entsprechend in dem Vertrag nach oben schraubt. Der Mieter könnte sich sogar von seinem Untermieter die gesamte Wohnung bezahlen lassen - das ist der Vertragsgestaltung zwischen Mieter und Untermieter überlassen und braucht den Vermieter nicht kümmern. Der bekommt seine geforderten und vertraglich festgeschriebenen 20 Euro mehr und gut ist.

_________________
Ich bin kein Jurist.
- alle Angaben ohne Gewähr -


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