Gewerbefläche wird vorsätzlich als Wohnung vermietet

[rengarenk]

Hallo Zusammen,

folgender Fall:


A inseriert eine Büroeinheit als ein Wohnfläche zur Miete auf einem Immobilienportal. B interessiert sich für die Wohnung. A hat eine weitere ehemalige Gewerbeeinheit im gleichen Gebäude als Wohnung vermietet.

B unterschreibt den Mietvertrag, Büro wird zur Wohnung umgebaut (Einbau einer Badewanne, Küchenanschlüsse etc.).

Beide Parteien unterschreiben einen Wohnraummietvertrag, der Einzugstermin wird festgelegt, der Mietvertrag läuft auf unbestimmte Zeit. Die Parteien verzichten wechselseitig für die Dauer von 24 Monaten auf ihr Recht zur ordentlichen Kündigung des Mietvertrages. Sie ist erstmals zum Ablauf dieses Zeitraumes mit der gesetzlichen Frist (§ 573) zulässig und muss schriftlich erfolgen. Ausgenommen vom Kündigunsverzicht sind - neben Kündigungen aus wichtigem Grund - ordentliche Kündigungen wegen Pflichtverletzungen der anderen Vertragspartei.

Kurze Zeit nach Einzug (einen Monat) wird B mitgeteilt (Fachdienst Bauaufsicht), dass die Wohnung nicht als solche genutzt werden darf und nur ein Nutzungsrecht als Gewerbeeinheit vorliegt.

Aus diesem Grund muss B in spätestens 3-4 Monaten wieder aus der Wohnung ausziehen.

B ist selbständig und arbeitet teilweise am Computer von zu Hause aus. Da B aber wieder ausziehen muss, kann die Wohnung nicht eingerichtet werden, das Arbeiten ist unmöglich, was einen Verdienstausfall zur Folge hat.

B zahlt doppelte Miete (alte Wohnung, Kündigungsfrist von 3 Monaten), hat das aber für die neue Wohnung in Kauf genommen.

B muss nun wieder sich um eine neue Wohnung kümmern und erneut umziehen, was zum weiteren Verdienstausfall und erneuten Umzugskosten führen wird.

B lebt mit Kleinkind zwischen tausenden Umzugskartons.

Kann A den Mietvertrag einfach kündigen? Wer haftet für den ganzen Schaden? Hat B Recht auf Mietminderung aufgrund der Umstände? Kann man bei diesem Fall von Betrug sprechen?

[winterspaziergang]

Kann man bei diesem Fall von Betrug sprechen?

so wie beschrieben ist keine Grundlage für einen Betrug erkennbar

[freemont]

...
Kann A den Mietvertrag einfach kündigen? Wer haftet für den ganzen Schaden? Hat B Recht auf Mietminderung aufgrund der Umstände? Kann man bei diesem Fall von Betrug sprechen?

Hallo,

Betrug ist das nicht.

Wenn die Bauaufsicht die Nutzung als Wohnung untersagt, ist das ein Mietmangel, für den der Vermieter haftet. Ohne Verschulden, da dieser Mangel von Anfang an vorhanden war, Nachbesserung scheidet aus, so daß am Ende dem Mieter nur der Auszug und der Schadensersatz bleibt.

Geregelt ist das in § 536a BGB. Da ist bloß die Frage, wie weit dieser Schadensersatzanspruch reicht. Der geschädigte Mieter muss so gestellt werden, als ob ordnungsgemäß erfüllt worden wäre.

Das kann alles mögliche umfassen, Makler, doppelte Miete, Umzugskosten, sinnlose Investitionen. Der Mieter hat aber auch eine Schadensminderungspflicht, den Verdienstausfall gibt es deshalb eher nicht. Was da alles erstattungsfähig ist, sollte sich ein Anwalt ansehen.

Ein Grund der zur fristlosen Kündigung berechtigt ist das auf jeden Fall, mehr geht ja kaum, als daß die Wohnung gar nicht genutzt werden darf. Das müsste aber fest stehen, das sollte man amtlich, schriftlich haben.

[Spezi]

Ich sehe auch nicht, dass der Mietvertrag irgendwie unwirksam wird. Falls es tatsächlich zu einer Zwangsräumung kommen würde, wäre der Vermieter schadensersatzpflichtig.
Die behördliche Verfügung richtet sich auch gegen den Eigentümer.
Dieser sollte und wird wohl auch klären, ob es eine Möglichkeit der Nutzungsänderung gibt.
Wenn da nicht schon länger ein Verfahren läuft, wird sich dieses hinziehen.
Die Position des Vermieters sollte erfragt werden, jedoch mit dem Hintergrund dass er keinen vorzeitigen Kündigungsgrund hat, da die unerlaubte Nutzung als Wohnung schon bei Vertragsabschluss bestand.

[Froggel]

Falls es tatsächlich zu einer Zwangsräumung kommen würde, wäre der Vermieter schadensersatzpflichtig.

Der Vermieter ist auf jeden Fall schadensersatzpflichtig, denn er hat einen Mietvertrag über Wohnraum abgeschlossen und schuldet dem Mieter nun genau diesen Wohnraum. Allein daraus ergibt sich schon eine Schadensersatzpflicht, denn eine vermietete Wohnung, die baurechtlich nicht bezogen werden darf, führt zu einem 100%igen Mietmangel.
Ich würde mich dem Rat von freemont anschließen und schnellstmöglich einen Anwalt für Mietrecht aufsuchen. Der wird mehr darüber sagen können, was genau als Schaden angerechnet werden kann und was nicht.

[Spezi]

Der Vermieter ist auf jeden Fall schadensersatzpflichtig, denn er hat einen Mietvertrag über Wohnraum abgeschlossen und schuldet dem Mieter nun genau diesen Wohnraum. Allein daraus ergibt sich schon eine Schadensersatzpflicht, denn eine vermietete Wohnung, die baurechtlich nicht bezogen werden darf, führt zu einem 100%igen Mietmangel.

Dem würde ich aber entgegen halten, dass die Räume ja aber nachträglich zur Wohnung umgebaut wurden, wie hier zu lesen ist:

Büro wird zur Wohnung umgebaut (Einbau einer Badewanne, Küchenanschlüsse etc.).

Die Baubehörde hat sicherlich auch nicht den (neuen) baulichen Zustand beurteilt sind, es wird andere Gründe geben.
Ich denke da dass es sich um ein Gewerbegebiet handeln könnte und Bebauungspläne oder ähnliches keine Wohnraumnutzung erlauben.

[Froggel]

Dem würde ich aber entgegen halten, dass die Räume ja aber nachträglich zur Wohnung umgebaut wurden, wie hier zu lesen ist:

Und wenn ich einen alten Kuhstall zu einem Wohnhaus umbaue und ohne weitere Maßnahmen zu ergreifen einfach vermiete, bin ich aus der Haftung raus? Nein. Eine ordnungsgemäße baubehördliche Genehmigung gehört nun einmal dazu.

Nur weil ein Gewerberaum zur Wohnung umgebaut wurde, ist es nicht automatisch Wohnraum, der auch als solches vermietet werden darf. Es fehlt die Umwidmung. Der Vermieter hat im Vorwege dafür zu sorgen, dass das Mietobjekt den Anforderungen, die an eine Wohnung gestellt werden, entspricht. Das schließt die behördliche Genehmigung, das auch als Wohnraum benutzen zu dürfen, mit ein. Und das hat nun einmal der Vermieter verbockt, also muss er auch für die Folgen haften.

[Spezi]

Und wenn ich einen alten Kuhstall zu einem Wohnhaus umbaue und ohne weitere Maßnahmen zu ergreifen einfach vermiete, bin ich aus der Haftung raus? Nein. Eine ordnungsgemäße baubehördliche Genehmigung gehört nun einmal dazu.

Habe ich sowas geschrieben ? Natürlich ist der Vermieter haftbar dafür, dass das Mietobjekt dem Vertragszweck entspricht.

Nur weil ein Gewerberaum zur Wohnung umgebaut wurde, ist es nicht automatisch Wohnraum, der auch als solches vermietet werden darf. Es fehlt die Umwidmung. Der Vermieter hat im Vorwege dafür zu sorgen, dass das Mietobjekt den Anforderungen, die an eine Wohnung gestellt werden, entspricht. Das schließt die behördliche Genehmigung, das auch als Wohnraum benutzen zu dürfen, mit ein. Und das hat nun einmal der Vermieter verbockt, also muss er auch für die Folgen haften.

Aber nur weil die behördliche Genehmigung fehlt ist das Mietobjekt nicht als Wohnraum untauglich.
Ich schrieb schon, vielleicht ist es genehmigungsfähig.
Allein die fehlende Genehmigung wirkt sich im Verhältnis Vermieter/Mieter nicht aus.
Erst wenn das Tätigwerden der Behörde das weitere Bewohnen verhindert (Räumungsverfügung) ergeben sich Schadensersatzansprüche.
Nur die fehlende Genehmigung reicht nicht als Mangel im Sinne des § 536 BGB.

[freemont]

...
Erst wenn das Tätigwerden der Behörde das weitere Bewohnen verhindert (Räumungsverfügung) ergeben sich Schadensersatzansprüche.
Nur die fehlende Genehmigung reicht nicht als Mangel im Sinne des § 536 BGB.

Na also ganz so weit muss es nicht kommen.

Es gibt doch dazu etliche Urteile, Zufallsfund zum Wohnungsmietvertrag:

LG Potsdam · Urteil vom 27. Februar 2015 · Az. 13 S 46/14

Fehlt für die Nutzung der Mietsache die öffentlich-rechtliche Genehmigung, so kann somit von einem Mietmangel in der Regel nur gesprochen werden, wenn die Behörde die Nutzung untersagt oder das behördliche Einschreiten zu erwarten ist (BGH NJW 2009, 3421; OLG Düsseldorf ZMR 2005, 707). Diese Voraussetzung ist regelmäßig nur dann erfüllt, wenn die zuständige Behörde die Nutzung des Mietobjekts durch ein rechtswirksames und unanfechtbares Verbot bereits untersagt hat. Gleiches gilt, wenn eine lang währende Unsicherheit über die Zulässigkeit der behördlichen Nutzungsuntersagung die begründete Besorgnis bewirkt, das Grundstück nicht zum vertragsgemäßen Gebrauch nutzen zu können (vgl. BGH Urteil vom 20. Januar 1971 - VIII ZR 167/69 - WM 1971, 531, 532; BGH, Urteil vom 24. Oktober 2007 - XII ZR 24/06 - ZMR 2008, 274; BGH, Urteil vom 23. September 1992 - XII ZR 44/91 - NJW 1992, 3226, 3227). In diesem Fall ist es dem Mieter nämlich nicht zuzumuten, durch Einleitung verwaltungsrechtlicher und verwaltungsgerichtlicher Verfahren die Rechtmäßigkeit des Bescheides der Behörde überprüfen zu lassen.

Man müsste das eben schriftlich haben:

Kurze Zeit nach Einzug (einen Monat) wird B mitgeteilt (Fachdienst Bauaufsicht), dass die Wohnung nicht als solche genutzt werden darf und nur ein Nutzungsrecht als Gewerbeeinheit vorliegt.

Aus diesem Grund muss B in spätestens 3-4 Monaten wieder aus der Wohnung ausziehen.

[Spezi]

Nur betreffen die zitierten Urteile nicht die von mir in Zweifel gezogene
hier aber vorgeschlagene Mietminderung.

[Celestro]

Nur betreffen die zitierten Urteile nicht die von mir in Zweifel gezogene
hier aber vorgeschlagene Mietminderung.

Nicht ?

so kann somit von einem Mietmangel in der Regel nur gesprochen werden, wenn die Behörde die Nutzung untersagt oder das behördliche Einschreiten zu erwarten ist (BGH NJW 2009, 3421; OLG Düsseldorf ZMR 2005, 707).

Ist das nicht zutreffend ?

[Spezi]

Steht da auch dass dieser Mietmangel zur Mietminderung berechtigt ??
Er mag Schadensersatzansprüche auslösen können, aber Mietminderung erst nach behördlichen Vollzugsmaßnahmen.