Hohe Betriebskostenabrechnung wegen neuem Hausmeister

[Lexi981]

Hallo zusammen,

in der Hausordnung meines Mietvertrages ist geregelt, dass die einzelnen Mietparteien selber für die Treppenhausreinigung etc. zuständig sind. Sollten diese Arbeiten nicht ordnungsgemäß durchgeführt werden, kann der Vermieter nach fruchtloser Fristsetzung eine externe Person dafür einstellen. Nachdem es Streitigkeiten zwischen anderen Mietparteien und der Hausverwaltung gab, die mir bis vor kurzem nicht bekannt waren, wurden wir Anfang 2016 darüber informiert, dass nun ein Hausmeister das Wohnhaus betreut. Über zusätzliche Kosten bzw. welche Tätigkeiten vom Hausmeister verrichtet werden sollen, wurden wir nicht informiert. Zu keinem vorigen Zeitpunkt wurde mir eine Frist zur Nachbesserung der Reinigung gesetzt.

Nun habe ich diesen Monat eine erhebliche Nachzahlung der Betriebskosten erhalten. Nach einem Telefonat mit der Hausverwaltung wurde mir der Servicevertrag zugeschickt, in dem alle zu verrichtenden Tätigkeiten des Hausmeisters aufgeführt werden. Diese Arbeiten werden zum Teil gar nicht oder nur sehr oberflächlich erledigt (unzureichende Treppenhausreinigung, kein Rausstellen der Mülltonnen, etc.). Viele Tätigkeiten werden von den Mietern selbst ausgeführt.

Nun meine Frage: Kann ich die Arbeiten des Hausmeisters anhand von Fotos, Zeugen etc. schriftlich rügen und den Nachzahlungsbetrag erst einmal zurückbehalten bis mir eine realistische Nebenkostenabrechnung vorliegt?

Danke im Voraus

Lexi

[cmd.dea]

Wir müssen hier zwischen zwei Ebenen unterscheiden. Einerseits dahingehen, ob der Vermieter überhaupt die Reinigung umgelegen durfte, andererseits die Richtigkeit der Abrechnung und was man dagegen einwendet.

Grundsätzlich müssen Hausmeister/Reinigung im Mietvertrag überhaupt umlagefähig vereinbar sein. Das ist aber meist der Fall, da schlicht auf die BetrkV verwiesen wird. Da könnte man aber noch einmal nachsehen.

Das Problem ist, dass der VM hier eine seltsame Klausel bzgl. der Mieterreinigung gewählt hat. Normale Weise behält sich der VM die Fremddurchführung und Abrechnung schlicht vor. Hier ist unklar, wie das mit der Fristsetzung etc. erfolgen soll und was geschehen ist. Daran wäre der VM gebunden. Es würde aber wohl (vermutlich) reichen, wenn schon einige Mieter das nicht machen, weil dann schon Ersatz von außen geschaffen werden muss und der wird dann in aller Regel für alles oder nichts beschäftigt und nicht nur als Ersatz für diesen oder jenen Mieter. Das kann man aber nach den bisherigen Angaben schlecht beurteilen.

Darf der Hausmeister zur Reinigung beschäftigt werden, reicht der Leistungsnachweis für die Betriebskostenabrechnung aus. Die vom Mieter erhobenen Einwände (Abeiten werden zum Teil gar nicht oder nur sehr oberflächlich erledigt, unzureichende Treppenhausreinigung, kein Rausstellen der Mülltonnen, etc.), die nicht selten erhoben werden, sind keine gegen die Abrechnung selbst, sondern solche gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot. Denn die Kosten sind ja angefallen und umlagefähig, sie wären nur überhöht. Hierbei aber handelt es sich um einen Schadenersatzanspruch und der BGH gibt es dem Mieter auf, das alles zu belegen und zu beweisen (BGH Urt. vom 6.7.2011 - VIII ZR 340/10). Insofern könnte der Mieter die Kosten um einen angemessenen Anteil kürzen, eine neue Abrechnung kann er in keinem Fall verlangen. Im Streitfall entscheidet über den Einwand dann das Gericht.

[Baden-57]

Wenn im Mietvertrag vereinbart ist, dass jeder Mieter "seine Treppenhausreinigung" selber zu erledigen hat, dann ist es vollkommen unerheblich, ob im Mietvertrag eine Kostenumlegung des Hausmeisters möglich wäre oder nicht, weil der Mietvertrag nicht einseitig geändert werden kann.

Steht im Mietvertrag die Verpflichtung, dass der Mieter eine Reinigung vorzunehmen hat, dann ist dies wirksam vereinbart worden und kann vom Vermieter oder Verwaltung nicht einseitig geändert werden!!

[Lexi981]

Vielen lieben Dank für die schnelle Rückmeldung.

Ich melde mich heute Abend noch einmal und gebe weitere Infos.

[cmd.dea]

Wenn im Mietvertrag vereinbart ist, dass jeder Mieter "seine Treppenhausreinigung" selber zu erledigen hat, dann ist es vollkommen unerheblich, ob im Mietvertrag eine Kostenumlegung des Hausmeisters möglich wäre oder nicht, weil der Mietvertrag nicht einseitig geändert werden kann.

Es wurde doch gesagt, dass sich der Vermieter die Umlage über die Betriebskosten vorbehalten hat. Das kann er natürlich, wenn es eine entsprechende Betriebskostenvereinbarung gibt, weil ihn niemand verpflichtet, den Mietern die Reinigung zu überlassen. Und damit existiert auch kein vertragliches Recht der Mieter, die Reinigung ausschließlich durchzuführen.

Im Gegensatz zu normalen Vorbehaltsklauseln wurde hier halt nur eine etwas merkwürdige Variante mit Abmahnung etc. gewählt. Deren Voraussetzungen sind halt noch nicht klar.