Grundschuld und Vorfälligkeitsentschädigung

[Charon-]

Hallo,

ich habe da eine Konstellation, bei der ich mir nicht sicher bin und Hilfe brauche:

Der A hat bei Bank B einen Kredit vonn 100.000 Euro aufgenommen und den durch die Eintragung einer Grundschuld von 50.000 Euro auf das Grundstück des C abgesichert.

Nunmehr verkauft C das Grundstück, während der Kredit noch läuft, und von dem Verkaufspreis soll die Grundschuld an B überwiesen werden. Soweit so gut. B erklärt aber, dass durch die Auszahlung der Grundschuld eine Vorfälligkeitsentschädigung von ca. 10.000 Euro fällig wird, und zieht diese (neben den 50.000 Euro aus der Grundschuld) vom Treuhandkonto ein. D.h., B erhält neben den 50.000 Euro noch weitere 10.000 Euro aus dem Verkauf des C. Das Grundstück sei 200.000 Euro wert, der C hatte eigentlich mit einem Erlös von 150.000 Euro gerechnet, nunmehr zahlt im der Notar aber nur 140.000 Euro aus.

Hat C noch einen Anspruch gegen die B auf Auszahlung der 10.000 Euro?

[khmlev]

Wenn A der Kreditschuldner ist und das Grundstück von C "nur" Sicherungsgeber, warum löst C dann den Kredit von A ab?
Welche Vereinbarungen gibt es denn zwischen A und B bzgl. des Darlehens?

[Vaughn]

Hat C noch einen Anspruch gegen die B auf Auszahlung der 10.000 Euro?

Nein.

C hat - vorbehaltlich anderweitiger Vereinbarungen - einen Anspruch gegen A auf Zahlung von 60.000,00 €.

[Charon-]

Zunächst danke für die Rückmeldungen.

warum löst C dann den Kredit von A ab?

Der C wurde diesbezüglich nicht gefragt. Der Verkauf des Grundstücks erfolgte über einen Notar, der Kaufpreis wurde auf ein Anderkonto gezahlt. Der Notar kontaktierte die B auf Grund der Grundbucheintragung, erhielt eine Rechnungsaufstellung und überwies das Geld an die B und das Restgeld an den C.

Welche Vereinbarungen gibt es denn zwischen A und B bzgl. des Darlehens?

Es gibt einen Standardkreditvertrag, der A erhält die Darlehenssumme, und zahlt Zins und Tilgung nach Plan zurück. Als Sicherheit für den Kredit wurde die Grundschuld auf das Grundstück vom C eingetragen.

C hat - vorbehaltlich anderweitiger Vereinbarungen - einen Anspruch gegen A auf Zahlung von 60.000,00 €.

D.h., obwohl nur eine Grundschuld von 50.000 Euro eingetragen ist, darf die B darüber hinaus noch weitere Gelder beiziehen?

[Vaughn]

D.h., obwohl nur eine Grundschuld von 50.000 Euro eingetragen ist, darf die B darüber hinaus noch weitere Gelder beiziehen?

In den mir bekannten Fällen wurden Grundschulden fast ausnahmslos mit Zinsen und Nebenleistungen eingetragen.
Selbst wenn ich nur 15 % Grundschuldzinsen für ein Jahr und eine einmalige Nebenleistung von 5 % ansetze, komme ich schon auf einen Betrag von 10 T€ über den Nominalbetrag von 50 T€ hinaus.

Als Sicherheit für den Kredit wurde die Grundschuld auf das Grundstück vom C eingetragen.

Dem C war also bekannt, dass auf dem zu veräußernden Grundstück eine Grundschuld eingetragen war.

Der Verkauf des Grundstücks erfolgte über einen Notar...
Der Notar kontaktierte die B auf Grund der Grundbucheintragung.

Bei der Beurkundung des Kaufvertrages dürfte der Notar die Vertragsparteien darüber belehrt haben, dass die eingetragenen Grundpfandrechte zur Löschung gebracht werden und der Notar von den Vertragsparteien beauftragt wird, die Ablösebeträge bei den Grundschuldgläubigern anzufordern. Spätestens hier hätte C sich mit der Bank B in Verbindung setzen können (wobei auch die Bank B sich mit dem C hätte in Verbindung setzen können), um den Ablösebetrag und weitere Modalitäten abzustimmen.

Praktisch hätte m. E. auch die Möglichkeit zu einem Sicherheitentausch bestanden, d. h. z. B. 50 T€ als Festgeld/Sparbrief o.ä. anzulegen und für den Kredit zu verpfänden. Dann wäre keine VFE angefallen, die Bank hätte die gleiche Sicherheit für ihren Kredit und bei planmäßiger Rückzahlung des Kredites hätte C sein Geld wieder ausgezahlt bekommen.

[Charon-]

In den mir bekannten Fällen wurden Grundschulden fast ausnahmslos mit Zinsen und Nebenleistungen eingetragen.

Da hast du wohl recht, das dürfte auch hier gegeben sein...

Dem C war also bekannt, dass auf dem zu veräußernden Grundstück eine Grundschuld eingetragen war.

Ja, zweifellos.

Spätestens hier hätte C sich mit der Bank B in Verbindung setzen können (wobei auch die Bank B sich mit dem C hätte in Verbindung setzen können), um den Ablösebetrag und weitere Modalitäten abzustimmen.

Würde es einen Unterschied machen, wenn der C nicht davon in Kenntnis war, dass eine VFE anfallen könnte, weil er den Kreditvertrag nicht kannte?

die Bank hätte die gleiche Sicherheit für ihren Kredit und bei planmäßiger Rückzahlung des Kredites hätte C sein Geld wieder ausgezahlt bekommen.

Tja, zumindest scheint es mir tatsächlich so, als habe C nur einen Anspruch gegen den A, aber nicht gegen die B.

[CDS]

Naja,

diese Dreieckskonstellation macht die Sache ein bischen komplizierter.

Die Bank hat zweifelsohne einen Anspruch auf die VfE - egal ob C davon wusste oder nicht. Es ist auch unerheblich ob die Zinsen in der Grundschuld berücksichtigt werden, oder nicht, DENN: Eine Anspruch auf Löschung der GS besteht nur dann, wenn ALLE abgesicherten Verbindlichkeiten bedient sind. Es ist durchaus möglich das die Höhe der GS niedriger ist als die Gesamtschuld - die Bank hätte eben einfach der Löschung der GS nicht zugestimmt.

Ein Wechsel der Sicherheit wäre sicherlich möglich gewesen - allerdings lassen sich die Banken dies in der Regel sehr großzügig bezahlen.
Die "billigste" Lösung war sicherlich die jetzt durchgeführte. A zahlt jetzt einfach die gesparten Zinsen an C aus - und alles ist gut.