Nutzungsrecht ?

[JSP]

Hallo,
A kauft ein Haus mit einer separaten Garage/Halle ( Mischgebiet in NRW ) deklariert im Bauantrag als Garage mit Lagerraum
Diese Garage/Halle wurde vom mitlerweile verstobenen Besitzer, gewerblich ( Handel ) genutzt.
Das ehemalige Grundstück wurde Jahre vor dem Verkauf anders aufgeteilt, sodass nun die Garage / Halle genau auf der Grundstücksgrenze steht.
Direkter Nachbar ist Verkäufer B der das erworbenen Haus geerbt hat.

B sicherte A schriftlich beim Kauf des Hauses sein Einvertsändnis zur weiteren gewerbliche Nutzung zu ( Handel )

Nach Renovierung der Räume, schaltete B das Bauamat ein, weil A sich plötzlich an der mit eingerichteten Hobbyecke stört ( Bilder malen und kleine Elektroreparaturen )

Das Bauamt untersagt nun die Nutzung als gewerbliche Nutzung sowie der Hobbyecke.

B war stehts darüber informiert, dass die Nutzung der Halle gewerblich und auch Hobbyseitig elementar wichtig für A ist und dies überhaupt erst zum Kaufabschluss geführt hat.

Welches Nutzungsrecht hat A jetzt an dieser Halle ?
Gibt es Möglichkeiten über eine Nutzungsänderung ?

[Azik]

Zwei Nachbarn können keine private Vereinbarung abschließen und sich damit über öffentlich-rechtlich Vorschriften hinwegsetzen.
Die zuständige Bauaufsichtsbehörde ist daher an der Durchsetzung der baurechtlichen Vorschriften durch solche Vereinbarungen nicht gehindert.

Ob die gewerbliche Nutzung zulässig ist, kann nicht pauschal festgestellt werden.
Im vorliegenden Fall wäre z.B. zu prüfen, ob notwendige Abstandsflächen eingehalten werden. Ob zusätzliche Stellplätze nachgewiesen werden müssen. Ob Brandschutzvorschriften eingehalten sind usw.
Details hängen u.a. von der anzuwendenden Landesbauordnung ab.

Das bestehende "Nutzungsrecht" an der Garage ergibt sich in baurechtlicher Hinsicht aus der erteilten Baugenehmigung.
Die Sachverhaltsbeschreibung ist hier zu ungenau.
Unter der Annahme, dass dort ein Wohnhaus mit Garage und Lagerraum genehmigt wurde, darf man dort also parken (Bewohner und Besucher) und typische Wohngegenstände lagern.

[JSP]

Vielen Dank für ihre Antwort.

Aufgrund das es in der Vergangenheit zu einer Grundstücksteilung kam und die Garage/Halle dadurch nun jetzt genau auf der Grenze steht, macht es nicht einfacher bzgl der 3 Meter Abstand zum Nachbarn wenn ich das richtig verstanden habe ?

Wie würden denn die Chanchen stehen wenn A hier einen Nutzungsänderungsantrag für die Lagerfläche in einen Hobbyraum beantragt ?

Würde gegebenenfalls eine Wandlung des Kaufvertrages in Frage kommen ?

Weil entgegen der Aussage vom Verkäufer B keine gewerbliche Nutzung der Lagerfläche möglich ist ?

[ktown]

Aufgrund welcher Umstände wurde die Nutzung durch die Baubehörde untersagt?

[SusanneBerlin]

Würde gegebenenfalls eine Wandlung des Kaufvertrages in Frage kommen ?

Wandelung gibt es nicht mehr. Was stellen Sie sich drunter vor, einen Preisnachlass?

B war stehts darüber informiert, dass die Nutzung der Halle gewerblich und auch Hobbyseitig elementar wichtig für A ist und dies überhaupt erst zum Kaufabschluss geführt hat.

Die Information wird uU. nicht ausreichen, um irgendwelche Rechte abzuleiten.

Sind im Kaufvertrag bestimmte Nutzungsmöglichkeiten zugesichert, gibt es einen Gewährleistungsausschluss?

[Azik]

Vielen Dank für ihre Antwort.

Aufgrund das es in der Vergangenheit zu einer Grundstücksteilung kam und die Garage/Halle dadurch nun jetzt genau auf der Grenze steht, macht es nicht einfacher bzgl der 3 Meter Abstand zum Nachbarn wenn ich das richtig verstanden habe ?

Wie würden denn die Chanchen stehen wenn A hier einen Nutzungsänderungsantrag für die Lagerfläche in einen Hobbyraum beantragt ?

Allgemein wären die Chancen für eine gewerbliche Nutzung an der Grenze wohl eher schlecht.
Was Sie hier mit "Hobbyraum" meinen, erschließt sich mir aber nicht, das wäre wohl eher das Gegenteil einer gewerblichen Nutzung.

Letztlich bräuchte es jedoch eine Prüfung des Einzelfalles, die auf einem Forum nicht möglich ist.

Ggf. gibt die zustände Baubehörde hier Auskunft auf dem Beratungsweg, noch bevor ein Bauantrag gestellt wird.

[JSP]

Vielen Dank für ihre Antworten,

- Ja der Verkäufer hat im Kaufvertrag schriftlich seine Zustimmung zur gewerblichen Nutzung des Hallenbereiches gegeben.

- Umwandlung bzw Nutzungsänderung des Hallenbereiches in einen Hobbyraum um nicht gewerbsmäßig etwas zu basteln und Kunst betreiben.

- Die Frage der Wandlung war so gemeint, dass A das Haus nur unter der Voraussetzung gekauft hat, die Halle für seine Wünsche nutzen zu dürfen.

[SusanneBerlin]

- Umwandlung bzw Nutzungsänderung des Hallenbereiches in einen Hobbyraum um nicht gewerbsmäßig etwas zu basteln und Kunst betreiben.

Wenn die geschaffene Kunst anschließend verkauft wird, handelt es sich um ein Gewerbe. Nicht umsonst heißt es Kunstgewerbe.

- Ja der Verkäufer hat im Kaufvertrag schriftlich seine Zustimmung zur gewerblichen Nutzung des Hallenbereiches gegeben.

Entscheidend ist nicht, was der Verkaüfer (und zukünftige Nachbar?) erlaubt hat, sondern welche baurechtliche Nutzung genehmigt ist. Eine baurechtliche Nutzunggenehmigung in der Form, wie sich der Käufer vorstellt, liegt anscheinend nicht vor. Ob es auf Antrag genehmigungsfähig ist, wissen wir nicht.

- Die Frage der Wandlung war so gemeint, dass A das Haus nur unter der Voraussetzung gekauft hat, die Halle für seine Wünsche nutzen zu dürfen.

A hat das falsch a gefangen. Er hätte verlangen sollen, dass der Verkäufer vorher eine baurechtliche Nutzungsänderung beantragt, und erst kaufen sollen nachdem die Genehmigung vorliegt.

[ktown]

Wenn die geschaffene Kunst anschließend verkauft wird, handelt es sich um ein Gewerbe. Nicht umsonst heißt es Kunstgewerbe.

Aaarrrrrggghhh bei dieser Aussage würde sich bei jedem Künster der Magen umdrehen.

Das Kunstgewerbe umfasst die handwerkliche, maschinelle oder industrielle Herstellung von Gebrauchsgegenständen mit künstlerischem Anspruch. Im Gegensatz zum nahe verwandten Kunsthandwerk stellt das Kunstgewerbe die Objekte in größeren Serien her.

Entscheidend ist nicht, was der Verkaüfer (und zukünftige Nachbar?) erlaubt hat, sondern welche baurechtliche Nutzung genehmigt ist.

Der TE fragte ja aber auch, ob er den Vertrag anfechten kann.

[JSP]

Vielen lieben Dank, für eure Antworten.

Wie bereits erwähnt wurde im damaligen Verkaufsgespräch mehrmals betont das die Räumlichkeiten früher gewerblich genutzt wurden und es wurde ein Einverständnis im Kaufvertrag dazu gegeben.

Was dem Käufer A. nicht bewusst war, war das sich dies auf einer Grenzbebauung seitens des Bauamtes fast unmöglich verhält.
- Gehen wir von privat genutzter Kunst ohne Verkauf aus.
Hintergrund ist die Räume irgendwie nutzen zu können, ohne nurRasenmäher ect unterstellen zu dürfen.

- Kommt eine Anfechtung des Kaufvertrages bei negativem Ergebnis überhaupt in Betracht ?

[Azik]

Vielen lieben Dank, für eure Antworten.

Wie bereits erwähnt wurde im damaligen Verkaufsgespräch mehrmals betont das die Räumlichkeiten früher gewerblich genutzt wurden und es wurde ein Einverständnis im Kaufvertrag dazu gegeben.

Was dem Käufer A. nicht bewusst war, war das sich dies auf einer Grenzbebauung seitens des Bauamtes fast unmöglich verhält.
- Gehen wir von privat genutzter Kunst ohne Verkauf aus.
Hintergrund ist die Räume irgendwie nutzen zu können, ohne nurRasenmäher ect unterstellen zu dürfen.

Das hängt jedenfalls bezüglich Abstandsflächenvorschriften von der Landesbauordnung Ihres Bundeslandes ab.

In Bayern werden z.B. Ausnahmen von ansonsten notwendigen Abstandsflächen in Art. 6 Abs. 9 BayBO geregelt:
Danach wären neben "Garagen mit Ihren Nebenräumen" u.a. [...] "Gebäude ohne Aufenthaltsräume und Feuerstätten" [...] ohne Abstandsflächen (also an der Grenze) zulässig.
Ich nehme an dass dies so oder so ähnlich in allen Landesbauordnungen geregelt ist.

Abstandsflächen bezwecken eine ausreichende Besonnung und Belüftung der jeweiligen Baugrundstücke und sollen auch den notwendigen Sozialabstand sicherstellen. Ihre Idee eine Hobbywerkstatt (usw.) würde diesen gesetzlichen Zielen zuwiderlaufen.

Daher meine obige Aussage, dass die Chance eher schlecht ist.

Selbst wenn man das Abstandsflächenproblem lösen könnte (Abstandsflächenübernahme/Baulast oder Erteilung einer behördlichen Abweichung) so müsste man auch noch prüfen, ob das Gebot der Rücksichtnahme gewahrt bliebe. Das hängt dann u.a. von der konkreten Nutzung ab, also welche Störungen davon ausgehen könnten (Werkstattlärm, Farb- Lösungsmittelgeruch usw.).

Auch wäre zu prüfen, ob bei einer Umnutzung der Garage der baurechtlich vorgeschriebene Stellplatznachweis der Hauptnutzung (Wohnhaus?) auf Ihrem Grundstück noch gewährleistet ist.

[ktown]

Folgendes steht in

Darüber hinaus gehende Änderungen und Nutzungsänderungen können unter Würdigung nachbarlicher Belange und der Belange des Brandschutzes gestattet werden.

Meines Erachtens steht und fällt die ganze Kiste mit dem Nachbarn. Stellt der sich weiterhin quer, wird das nix.

[JSP]

Ich hatte es befürchtet ...
Durch das nachträgliche Aufteilen des Grundstückes viele Jahre vor dem Kauf, wurde die Halle zur Grenzbebauung.
Was ist die schriftliche Zusage des Verkäufers und gleichzeitig Nachbar, über eine Zustimmung einer gewerblichen Nutzung der Halle im Notarvertrag wert ?
Kann dies als Einwilligung für einen Nutzungsänderungsantrag gesehen werden ?

[freemont]

Ich hatte es befürchtet ...
Durch das nachträgliche Aufteilen des Grundstückes viele Jahre vor dem Kauf, wurde die Halle zur Grenzbebauung.
Was ist die schriftliche Zusage des Verkäufers und gleichzeitig Nachbar, über eine Zustimmung einer gewerblichen Nutzung der Halle im Notarvertrag wert ?
Kann dies als Einwilligung für einen Nutzungsänderungsantrag gesehen werden ?

Hallo,

da muss auseinandergehalten werden:

- Planungs-, Bauordnungsrecht
- Vertragsrecht, Zivilrecht

Der Verkäufer hat ein Problem, wenn er ein Grdst. oder eine Immobilie für einen Zweck verkauft, der sich dann warum auch immer nicht realisieren lässt.

Das ist ja sehr wesentlich für die Wertermittlung und letztendlich für den Kaufpreis, der vereinbart und gezahlt wird. Vergleichswert, Ertragswert. Die wirtschaftliche Nutzbarkeit bestimmt den Wert, ein Hochhausgrundstück kostet deutlich mehr als ein gleich großer Acker.

Es gilt der subjektive Fehlerbegriff, d.h. die Parteien des Vertrages definieren den Soll-Zustand der Kaufsache, so § 434 I 1:

Die Sache ist frei von Sachmängeln, wenn sie bei Gefahrübergang die vereinbarte Beschaffenheit hat.

Es klingt so, als ob hier eine dementsprechende Beschaffenheitsvereinbarung vorliegt. Wenn sich die entsprechenden Zusicherungen des Verkäufers als falsch herausstellen, würde ein Sachmangel vorliegen. Die Folgen ergeben sich dann aus § 437 BGB.

Da würde dann das BauP/O-Recht ins Spiel kommen. Wenn danach die vertraglich in Aussicht gestellte Nutzung gar nicht genehmigungsfähig ist, wäre der Mangel nicht behebbar. Dann hätte der Verkäufer ein unlösbares Problem, wahrscheinlich müsste der Vertrag dann auf seine Kosten rückabgewickelt werden.

[MGH]

1. Bauordnungsrecht.
Wenn der Nachbar zustimmt, kann unter manchen rAhmenbedingungen evtl einer Abweichung zugestimmt werden und dann z. B. eine Gebehmigung für eine Hobbyraumnutzung erteilt werden. Dazu ist aber m. E. in jedem Fall ein Bauantrag notwendig, mit dem auch die in der Garage entfallenen Stellplätze nachzuweisen sind. Dies kann hier im Forum nicht geklärt werden, dazu sollten Sie mit einem Fachmann (Archtekt) beim Bauamt nachfragen.

2. Vertragsrecht
"Verkäufer stimmt zu" ist was anderes als "ist zulässig" oder "Ist Gewerberaum".... Ich sehe in der Zustimmung zu einer Nutzung keine zugesicherte Eigenschaft. somit m. E. auch wenig chancen auf Schadensersatz, Rückabwicklung usw.
Ich sehe aber Chancen, es so zu deuten, das der Verkäufer einer Nutzungsänderung (s. oben) zustimmen müsste...