Abrechnung von Betriebskosten bei Eigentümerwechsel

[Franky]

https://www.haufe.de/recht/deutsches-an ... 46536.html#!


Gemäss einem BGH Urteil (siehe URL oben) gilt: Ist der Abrechnungszeitraum zum Zeitpunkt des Eigentumsübergangs bereits abgeschlossen, so muss der Verkäufer über die Betriebskosten abrechnen.
Im vorliegenden Fall hat Käufer im Juni 2016 eine Wohnung notariell gekauft und im August 2016 den Kaufpreis entrichtet (Übergang von Nutzen und Lasten). Im Grundbuch wurde Käufer aber erst Januar 2017 eingetragen.
Nun hat Käufer einen Streit mit Verkäufer, denn der will die Abrechnung 2016 für die Mieter nicht machen und interpretiert obiges Urteil so, dass der Eigentumsübergang der Tag war, an dem Käufer in Besitz der Wohnung gelangte. Käufer steht auf dem Standpunkt, dass Eigentumsübergang erst mit dem Grundbucheintrag war, und obiges Urteil also die Pflicht der Abrechnung beim Verkäufer liegt. Wer hat Recht?

[freemont]

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Nun hat Käufer einen Streit mit Verkäufer, denn der will die Abrechnung 2016 für die Mieter nicht machen und interpretiert obiges Urteil so, dass der Eigentumsübergang der Tag war, an dem Käufer in Besitz der Wohnung gelangte. Käufer steht auf dem Standpunkt, dass Eigentumsübergang erst mit dem Grundbucheintrag war, und obiges Urteil also die Pflicht der Abrechnung beim Verkäufer liegt. Wer hat Recht?

Das o.g. Urteil ist zum Eigentumswechsel aufgrund Vermögengesetz ergangen. Da war zu vermutn, dass das auch für den freihändigen Verkauf gilt. Das hat der BGH auch in einem späteren Urteil bestätigt:

BGH, Urteil vom 3. 12. 2003 – VIII ZR 168/03; LG Berlin
lexetius.com/2003,3143

Zu Recht hat das Berufungsgericht angenommen, daß sich der Anspruch der Mieter auf Rückerstattung überzahlter Nebenkostenvorauszahlungen gegen den Veräußerer und nicht gegen den Erwerber richtet, sofern die Abrechnungsperiode vor dem Eigentumswechsel abgeschlossen war, ohne daß es darauf ankommt, wann der Rückzahlungsanspruch fällig geworden ist.
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Vor dem Eigentumswechsel entstandene und fällig gewordene Ansprüche verbleiben dem bisherigen Vermieter, danach fällig gewordene Forderungen stehen dem (nunmehrigen) Grundstückseigentümer zu.

"Eigentumswechsel" tritt bei einer Immobilie dann ein, wenn das Grundbuch auf den Erwerber umgeschrieben wird. Das gilt im Mieter-/ Vermieterverhältnis. Wann der Besitzwechsel war, ist hier nicht relevant.

Dagegen, das bringt der Vermieter (alt) hier durcheinander oder er weiß das nicht, gilt im Verhältnis Verkäufer / Käufer § 446 I 2 BGB, "Von der Übergabe an gebühren dem Käufer die Nutzungen und trägt er die Lasten der Sache".

Die "Übergabe" ist der Besitzwechsel, betrifft aber nur das Verhältnis Verkäufer/Käufer, nicht den Mieter. Wenn man das nicht so haben will, muss/kann man es im Kaufvertrag wunschgemäß regeln.

Aber einfach für unzuständig erklären kann sich der noch-Eigentümer nicht. Er hat schliesslich die NK-Vorauszahlungen für die abgelaufene Abrechnungsperiode erhalten, dann muss er auch drüber abrechnen.